Wat kunnen we voor je doen?

Alle activiteiten van een WOM moeten in de opgave voor geconsolideerde Niet-DAEB verbindingen worden verwerkt. In dit geval is de positie in de consolidatie van de verbindingen belangrijker dan het onderscheid naar DAEB en Niet-DAEB.

Indien u de foutmelding 'de geüploade WOZ-bezitstabel (CSV) behoort niet bij deze rapportage' krijgt bij het verzenden van de dVi, dan betekend dit dat het CSV-bestand welke u als bijlage heeft toegevoegd, niet het CSV-bestand is die in beginsel is gevalideerd in de validatieservice en waarvan een XBRL-bestand is gemaakt, die vervolgens is geüpload in het SBR-wonen portaal. De HASH (controlegetal) welke in het XBRL-bestand staat sluit dan niet aan met de HASH welke het portaal berekend over het CSV-bestand. De HASH van het CSV-bestand verschijnt in de validatieservice, nadat een juiste CSV is geüpload.

Oorzaken van de melding kunnen zijn:

- Er zijn gegevens gewijzigd in het CSV-bestand.

- Het CSV-bestand is geopend, opgeslagen en weer afgesloten. Ook als hier inhoudelijk niets in is aangepast, verandert de HASH. Dit komt doordat kolom Q (netto-huur) en V (m2) in het CSV op 2 decimalen moeten staan. Als men een CSV-bestand opent, dan worden de decimalen welke eindigen op een 0 als laatste getal achter de komma aangepast naar 1 decimaal. Als men het CSV opslaat dan behoudt het bestand deze 'automatische' wijziging. De oplossing hiervoor is om kolommen U en P weer op twee decimalen te zetten.

- Er is een andere of onjuiste versie van het CSV-bestand geüpload.

Het is niet mogelijk om een export te maken naar Excel. Wel kunt u een pdf genereren zodra alle error’s zijn opgelost. Op de pagina zelf kunt u met de snelfunctie <ctrl> P printen.

Nee. Op grond van artikel 38 van de Woningwet worden corporaties geacht het overzicht van de verantwoordingsinformatie jaarlijks vóór 1 juli te verstrekken aan de in de wet genoemde uitvragende partijen.

De wet voorziet niet in uitstelmogelijkheden. Om deze reden is het daarom feitelijk niet mogelijk uitstel te verlenen.

Als een corporatie een dVi na 1 juli aanlevert, dan zal de toezichthouder hierop actie ondernemen en/of dit meenemen in zijn toezichtsoordeel.

De dVi-rapportage heeft een wettelijke grondslag. Er rust een verantwoordelijkheid op corporaties om rapportages aan te leveren welke voldoen aan de gestelde kwaliteitsaspecten. Dit betekent dus ook dat ondanks dat het invoerportaal van SBR- wonen een aantal vrije invoervelden kent, corporaties worden geacht alle gevraagde gegevens (indien van toepassing) juist en volledig te rapporteren.

Alle bedragen moeten in euro’s worden ingevuld en niet in x 1.000 euro. Een bedrag van honderdduizend honderddrieëndertig euro wordt bijvoorbeeld als 100.133 opgenomen en niet als 100. Houd hierbij ook rekening met validaties (bijvoorbeeld error: verband marktwaarde in verhuurde staat balans vs WOZ-bezitstabel).

Op grond van de Woningwet (artikel 38) en het reglement van deelneming van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt van u verwacht dat het databestand (dVi2024) en alle opgevraagde bijlagen over de verantwoording van het verslagjaar 2024 vóór 1 juli 2025 zijn aangeleverd bij de uitvragende partijen.

Deze veranderingen kunt u in onze kennisbank vinden via de volgende link: Overzicht wijzigingen dVi 2024 (per hoofdstuk)

Na controle kan het voor komen dat Aw en/of WSW de corporatie verzoeken om een nieuwe versie van de dVi aan te leveren. Dit kan vrij eenvoudig door een aangeleverd rapport te kopiëren (onder status van aanlevering). Het maakt niet uit of u daarvoor de (reeds verzonden) rapportage aan het WSW, Aw of BZK kiest, deze zijn gelijk aan elkaar. Deze kunt u na het kopiëren vinden onder ‘voltooide rapportages’. 

1. Moet u correcties doorvoeren in de dVi-rapportage? Dan kunt u kiezen voor de knop 'rapportage bewerken'. Na bewerking kunt u de rapportage weer voltooien en opnieuw indienen.
   
   
2. Moet u correcties doorvoeren in de WOZ-bezitstabel? Dan verwijzen wij u graag naar het Sjabloon dat u kunt gebruiken bij het opstellen van de WOZ-bezitstabel en de toelichting om deze te combineren met de overige gegevens van de dVi.
   
   
3. Indien de gegevens niet aangepast hoeven te worden, maar enkel nieuwe bijlagen meegestuurd dienen te worden, kunt u na het maken van een kopie, het bericht direct versturen met de juiste bijlagen. U hoeft in dit geval niet de rapportage te bewerken. 

Om de dVi opnieuw aan te leveren dient u wel altijd alle bijlagen weer up te loaden.

De achtergrond van deze vraag is dat bij het CBS externe onderzoekers onder strikte voorwaarden toegang kunnen krijgen tot de Remote Access (RA) omgeving van het CBS. Daar kunnen zij onderzoek doen op alle beschikbare CBS-microdata plus bestanden van externen die in deze omgeving zijn opgenomen, zoals de bezitstabel. Al deze bestanden zijn gepseudonimiseerd, waardoor privacygevoelige informatie niet meer in de bestanden voorkomt maar vervangen is door betekenisloze nummers. Het is hierdoor niet mogelijk om onderzoek te doen op het niveau van individuele corporaties. Door koppelingen te leggen tussen verschillende bestanden kunnen onderzoekers wel hun gewenste onderzoeksvragen beantwoorden als het gaat om (kenmerken van) corporatiebezit.
 
Voordat zij hun analyses buiten die omgeving kunnen gebruiken, wordt er door het CBS gecontroleerd op onthulling van informatie. Dit zal dus altijd op een dusdanig geaggregeerd niveau zijn dat ook buiten de omgeving niets herleidbaar is tot individuen/individuele organisaties. Om ervoor te zorgen dat er op het niveau van corporaties niets onthullend is, mogen er op gemeenteniveau alleen resultaten gepubliceerd worden als er minimaal 3 corporaties in die gemeente aanwezig zijn. Als je op gemeenteniveau publiceert, maar er is bv maar 1 corporatie actief dan heb je nog steeds informatie over die corporatie beschikbaar, ook al is dat gepseudonimiseerd verwerkt.
 
Het blijkt dat deze extra restrictie van het CBS leidt tot minder prettige situaties. Sommige onderzoekers, waaronder BZK zelf, kunnen geen gebruik maken van een deel van de analyseresultaten, terwijl die informatie vaak wel openbaar is, bv via jaarverslagen van corporaties zelf. Het zou helpen als ook resultaten in gemeenten met 1 of 2 corporaties gebruikt mogen worden buiten de RA-omgeving. Maar omdat dat dan voor het CBS om herleidbare informatie gaat, vragen we de corporaties om toestemming. Zonder deze toestemming zal het CBS namelijk hun restrictie van minimaal 3 corporaties per gemeente handhaven ongeacht of de resultaten elders openbaar zijn. Je kan dan denken aan resultaten over bv het aantal corporatiewoningen in gemeente X. Als er maar 1 corporatie actief is in gemeente X dan weet je dus hoeveel corporatiewoningen corporatie Y heeft en volgens de regels van het CBS mag dit niet bekend worden aan externen. Daarom wordt er toestemming van corporaties om gegevens uit de bezitstabel op gemeentelijk niveau te gebruiken.
 
Elke onderzoeksvraag die bij het CBS binnenkomt en waar toegang tot de bezitstabel gevraagd wordt, wordt nog wordt voorgelegd aan het Ministerie van BZK. BZK heeft de uiteindelijke stem of een onderzoeksproject plaats kan vinden of niet.

Toestemmingswijze

De wijze waarop de bestuur toestemming verleent is niet voorgeschreven.

In onderdeel 2.1 ‘Opgave op niveau van eenheid’ worden woongelegenheden gebaseerd op gerelateerde huurcontracten, bijvoorbeeld studenteneenheden, verantwoord als eenheidssoort ‘Woonruimte’ (vastgoedtypering). In de praktijk kan het voorkomen dat diezelfde eenheden volgens BOG-parameters zijn gewaardeerd vanwege het bijbehorende totaal-huurcontract, bijvoorbeeld bij complexgewijze verhuring (marktwaardetypering). In dit geval houdt u rekening met de opzet van de beleidswaarde en verantwoordt u de betreffende verhuureenheden in onderdeel 2.7 in categorie BOG. Hierdoor kunnen op categorieniveau verschillen ontstaan tussen de onderdelen 2.1 en 2.7. Bij het valideren op sbr-wonen.nl wordt alleen gecontroleerd op aansluiting van de totale marktwaarde (per tak) en is er geen controle op het aantal eenheden.

• Indien Verkoop dan moet ultimo leeg zijn en primo gevuld 

• Indien Sloop dan moet ultimo leeg zijn en primo gevuld 

• Indien Samenvoeging dan moet ultimo leeg zijn en primo gevuld 

• Indien Naar voorraad dan moet ultimo leeg zijn en primo gevuld 

• Indien Nieuwbouw dan moet primo leeg zijn en ultimo gevuld 

• Indien Aankoop dan moet primo leeg zijn en ultimo gevuld 

• Indien Van voorraad dan moet primo leeg zijn en ultimo gevuld  

Let op:

• Indien mutatie van voorraad naar in exploitatie, dienen in zowel 2.1A en 2.1B mutatiesoort ‘Van voorraad’ te worden gehanteerd. 

• Indien mutatie van vastgoed in exploitatie naar voorraad, dienen in zowel 2.1A en 2.1B mutatiesoort ‘Naar voorraad’ te worden gehanteerd.

Uit de analyses van de voorgaande ingediende dPi’s en dVi’s is geconstateerd dat er inconsistenties in de verantwoording van aantal verhuureenheden tussen dPi en dVi zijn. De woningcorporatie wordt geacht om een goede en consistente aansluiting in verhuureenheden te maken. Hieronder een visuele weergave ten aanzien van consistentie van verhuureenheden.

De nieuwe NTA8800 is per 1 januari 2021 van kracht geworden. Verankering van deze nieuwe standaard leidt tot een aangepaste categorisering in de energie prestatie methode. Vanwege de overgang naar een nieuwe standaard worden de labelklassen (A++++ t/m G) geherintroduceerd. Voor eenheden waarvan het energielabel nog niet bekend is, maar waarvan wel een energie-index beschikbaar is, gebruikt u de volgende omrekentabel, waarbij het mogelijk is om het volledige bezit (zowel bezit met een ‘oud’ Energie-index als bezit met een ‘nieuw’ NTA-8800 label) aangaande woongelegenheden eenduidig te rapporteren in dit onderdeel.  

Het is belangrijk dat u het juiste csv-bestand meestuurt als bijlage bij de dVi2023. Dit is de gevalideerde definitieve versie van de WOZ-bezitstabel. 

Wilt u controleren of u de juiste heeft? Dat kan door het csv-bestand weer te valideren. Ga naar ‘Valideren WOZ-bezitstabel’ en klik op de button 'Upload het CSV-bestand en download het XBRL-bestand'. Op het scherm ziet u een controlegetal (hash) dat moet overeenkomen met het controlegetal zoals opgenomen in hoofdstuk 2.1 van uw dVi-rapportage (download volledige rapportage in het SBR-portaal).

Wanneer het aantal verhuureenheden op 1 regel (in geval van één verhuurcontract voor meerdere verhuureenheden) worden gesommeerd  in de WOZ-bezitstabel dienen de overige gegevens in de WOZ-bezitstabel zoals de huurprijs, aantal m2, ook gesommeerd te worden ingevuld,.

Voorbeeld: verhuurcontract bestaat uit 10 verhuureenheden. In de WOZ-bezitstabel wordt één regel aangemaakt waarbij de huurprijs, aantal m2, markt- en WOZ-waarde et cetera voor alle 10 verhuureenheden worden opgeteld en verantwoord.  

In de dVi2023 wordt informatie gevraagd over de ontwikkeling en samenstelling van het bezit in eigendom van de woningcorporatie in het verslagjaar. In de kennisbank van SBR-wonen staat een Excel-sjabloon voor deze gegevens: de WOZ-bezitstabel. In dit sjabloon staan al een aantal validaties waarmee u kunt controleren of de gegevens voldoen aan de vereisten. 

Ook de opbouw van het bestand is cruciaal voor het succesvol indienen van de dVi2023. De ‘Handleiding opbouw bestand WOZ-bezitstabel (onderdeel B)’ helpt u bij het op de goede manier vullen en opslaan van de tabel.  

Het is belangrijk dat u het goede csv-bestand meestuurt als bijlage bij de dVi. Dit is de gevalideerde definitieve versie van de WOZ-bezitstabel. 

Wilt u controleren of u de juiste heeft? Dat kan door het csv-bestand weer te valideren. Ga naar ‘Valideren WOZ-bezitstabel’ en klik op de button 'Upload het CSV-bestand en download het XBRL-bestand'. Op het scherm ziet u een controlegetal dat moet overeenkomen met het controlegetal zoals opgenomen in hoofdstuk 2.1 van uw dVi-rapportage.

In de WOZ-bezitslijst (CSV-bestand) die geüpload dient te worden in het portaal als onderdeel van de invulling van hoofdstuk 2.1 dient tevens het eigendomspercentage ingevuld te worden. Indien er sprake is van gedeeld bezit is het mogelijk dat de uitkomsten van de aantallen, marktwaarde en WOZ-waarde op categorie-niveau een decimale getal betreft. Indien dit het geval is worden deze afgerond in de tabel van 2.1 in de WOZ-validatieservice. Echter, het totaal betreft een nauwkeurige optelling en is geen optelling van de afgeronde bedragen. 

Indien dit het geval is, is er sprake van een rekenkundige afwijking tussen de uitkomsten op totaal niveau en de som van de afgeronde bedragen op categorie-niveau Deze afwijking is verwaarloosbaar (verschil van maximaal 1). Deze afwijking veroorzaakt derhalve geen knelpunt bij het uploaden en indienen van de dVi2023.

Let op!

Indien er geen sprake is van gedeeld bezit, is bovenstaande niet van toepassing.

Elke eenheid kent een eigendomspercentage. Het gaat hier om het percentage juridisch eigendom zoals vastgelegd in de eigendomsakte. 

Let op!

In het dVi-portaal vult u bij kolom 'eigendomspercentage' een perunage in. Bijvoorbeeld in geval van eigendomspercentage van 50% geeft u 0,50 in de WOZ-bezitstabel (.csv). Bij 100% eigendom van een eenheid geeft u waarde 1 op. Het is dus niet de bedoeling om een 0 in te vullen of het veld leeg te laten. Bij sloop of verkoop die 100% in eigendom was, is het niet de bedoeling om een eigendomspercentage van 0% op te geven.

Zie ook de hieraan gerelateerde Q&A

Wilt u eerst de dVi invullen voordat u de WOZ-bezitstabel valideert? Volg dan onderstaande werkwijze:

1) Maak in het dashboard een nieuwe rapportage bij 'Een rapportage opstellen en verzenden' en vul de dVi-rapportage in.

2) Zorg ervoor dat alle validaties in het portaal zijn opgelost.

3) Download bij 'Voltooide rapportages' het xbrl-bestand.

4) Ga naar ‘WOZ-bezitstabel valideren’ en kies voor ‘Upload het csv-bestand en download het xbrl-bestand’.

5) Selecteer het csv-bestand dat u wilt samenvoegen met het xbrl-bestand.

6) Kies ‘Ja, ik heb al een xbrl-bestand dat ik wil uploaden’, selecteer het xbrl-bestand dat u heeft gedownload en upload vervolgens beide bestanden.

7) Download het nieuwe xbrl-bestand.

8) Importeer dit xbrl-bestand in het portaal.

9) U kunt nu verder in het formulier om het te voltooien.

Wilt u een nieuwe WOZ-bezitstabel uploaden in het portaal voor de dVi en heeft u al andere gegevens voor de dVi ingevoerd? 

Na controle kan het voor komen dat Aw, WSW en/of VRO de corporatie verzoeken om een nieuwe versie van de dVi aan te leveren. Dit kan vrij eenvoudig door een aangeleverd rapport te kopiëren (onder status van aanlevering). Het maakt niet uit of u daarvoor de (reeds verzonden) rapportage aan het WSW, Aw of VRO kiest, deze zijn gelijk aan elkaar. Deze kunt u na het kopiëren vinden onder ‘voltooide rapportages’. 

Moet u correcties doorvoeren in de dVi-rapportage? Dan kunt u kiezen voor de knop 'rapportage bewerken'. Na bewerking kunt u de rapportage weer voltooien en opnieuw indienen.

Volg hiervoor dan de volgende stappen:

1. Zorg dat alle validaties in het portaal zijn opgelost.

2. Download bij  'Voltooide rapportages' het xbrl-bestand.

3. Ga naar 'WOZ-bezitstabel valideren' en kies voor 'Upload het csv-bestand en download het xbrl-bestand'.

4. Selecteer het csv-bestand dat u wil samenvoegen met het xbrl-bestand.

5. Kies 'Ja, ik heb al een xbrl-bestand dat ik wil uploaden', selecteer het xbrl-bestand dat u heeft gedownload en upload vervolgens beide bestanden.

6. Download het nieuwe xbrl-bestand.

7. Importeer dit xbrl-bestand in het portaal dVi2024.

8. U kunt nu verder in het formulier om het te voltooien.

Er is onderscheid tussen 2.1A en 2.1 B tot en met D. Onderdeel 2.1A is voor inzicht in veranderingen in het bezit van de woningcorporatie in het verslagjaar. U geeft bij 2.1A en 2.1B het aantal eenheden ‘primo verslagjaar’ en ‘ultimo verslagjaar’ op in de kolommen G en H. Ook geeft u in kolom O ‘Mutatie verslagjaar’ aan welk soort mutatie het is. 

Bij de onderdelen 2.1C en 2.1D ligt de nadruk op de gegevens van de (toekomstige) registergoederen ultimo verslagjaar. Daarom vult u in deze onderdelen alleen de gegevens ‘ultimo verslagjaar’ in en is kolom O ‘Mutatie verslagjaar’ niet van toepassing.

In de dVi is geen aparte kolom voor het invullen van de balanswaarde van grondposities. In de toelichting bij onderdeel 2.1 (onderdelen B tot en met D) staat dat een specificatie van de jaarrekeningposten wordt gevraagd. U kunt daarom in de kolom ‘marktwaarde’ de balanswaarde opnemen van grondposities.

In verband met het ontbreken van de uitvraag m.b.t. de nultrede woningen kan bij de begane grond woningen 'Lift aanwezig'? optie 'Ja' worden ingevuld.

Waarschijnlijk maakt u gebruik van Excel 2013 of een eerdere versie. Hierdoor kan het bestand niet rechtstreeks opgeslagen worden als UTF8 csv-bestand. Kopieer de gegevens uit het tabblad 'WOZ-bezitstabel input' naar een ander Excel-bestand en sla dit nieuwe bestand op als csv-bestand. Dit bestand kan u nu weer inlezen in het tabblad 'csv controle'. De Handleiding opbouw bestand WOZ-bezitstabel geeft ook een toelichting op de opbouw en het opslaan van de WOZ-bezitstabel.

Een beschrijving van de definities staat in de Handleiding opbouw bestand WOZ-bezitstabel en bij de gegevensdefinities

Hier neemt u de WOZ-waarden met peildatum 1 januari 2024 op. De definities en een toelichting op de WOZ-bezitstabel staan in de Handleiding opbouw bestand WOZ-bezitstabel.

Nee, in de dVi moeten de volledige (ongewogen) aantallen worden opgenomen. Voor een nadere beschrijving van de definities verwijzen wij u naar de in de kennisbank opgenomen handleiding opbouw bestand WOZ-bezitstabel.

U neemt voor woongelegenheden de vierkante meters op basis van GBO (gebruiksoppervlakte) op. 

Voor de niet-woongelegenheden neemt u de vierkante meters op basis van VVO (verhuurbaar vloeroppervlakte) op.

Vul voor leegstaande woningen nog niet in exploitatie (bijvoorbeeld nieuwbouw) en voor leegstaande woningen in exploitatie (reguliere leegstand) de streefhuur in.

Voor woningen die reeds uit exploitatie zijn genomen (bijvoorbeeld verkoop) hanteert u de (laatst bekende) onafgeronde huurprijs per maand, ultimo verslagjaar. 

De definities voor onderhoud en beheer voor corporaties zijn verduidelijkt. Er is nu één gemeenschappelijke set definities, die woningcorporaties kunnen gebruiken voor de beleidswaarde, marktwaarde en Winst- en verliesrekening in de jaarrekening.

Ingrijpende verbouwing (renovatiejaar)

Er is sprake van een ‘ingrijpende verbouwing’ als een onroerende zaak technisch en economisch gezien hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak een gedeelte bouwvallig is, welk gedeelte wordt afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt aangebracht. 

Een ingrijpende verbouwing betreft aldus een grondige renovatie van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De ingrijpende verbouwing is erop gericht dat bij de verhuurbare eenheid, danwel het complex een hedendaagse kwaliteit tot stand komt waar dit in de bestaande situatie niet het geval was. Deze kwaliteit zal tot stand komen via een projectmatige aanpak. De corporatie werkt voor het totaal een investeringsvoorstel uit, waaruit blijkt dat de prestaties van het complex positief worden beïnvloed (cq. de waarde van het complex neemt toe na de ingreep). Het voorstel vloeit voort uit de vastgoedsturing (asset management) van de corporatie. Hierbij is het streven dat de langetermijn verhuurbaarheid van het betreffende object zodanig is dat in de komende jaren geen ingrijpende verplichtingen meer te verwachten zijn, anders dan planmatige cycli uit de meerjarenonderhoudsbegroting. 

We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering wanneer wordt voldaan aan de volgende criteria: 

1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is. 

2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht. 

3. De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht. 

4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, danwel complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden aangepakt. 

De hiervoor genoemde criteria zijn limitatief, waarbij toegestaan wordt om met argumenten een ingrijpende verbouwing te beschouwen als aan 3 van de 4 criteria wordt voldaan. Wanneer dat zo is dan dient de corporatie te kunnen onderbouwen waarom redelijkerwijs niet aan het laatste criterium is voldaan, maar er toch sprake is van een ingrijpende verbouwing. 

Meer informatie leest u hier.

Woonwagens en standplaatsen worden gekwalificeerd als woongelegenheden op grond van artikel 1 van de Woningwet. Deze eenheden moet u als volgt in hoofdstuk 2.1 opnemen:

• Eenheidssoort: woonruimte
• Woonruimte bouwvorm: EGW
• Is de woonruimte zelfstandig? Ja

Ook moet u voor deze eenheden de WWS punten opnemen, zie link

Als eenheden uit exploitatie zijn door bijvoorbeeld verkoop en sloop, geeft u in de WOZ-bezitstabel de volgende waarden op:

Verkoop

- Marktwaarde (hier geeft u de verkoopprijs bij verkoop op)

- WOZ-waarde (hier geeft u € 0 op, zie ook handleiding)

- netto-huur, WWS punten, energie-index (laatst bekende waarden)

Sloop

- marktwaarde, WOZ-waarde, netto-huur, WWS punten, energie-index (hier geeft u de laatst bekende waarden op)

Om het verloop van de vastgoedeenheden beter te kunnen volgen in de WOZ-bezitstabel (2.1), worden corporaties gevraagd om in geval van overhevelingen tussen categorie 2.1A ‘vastgoed in exploitatie’ en 2.1B ‘voorraad’ de mutatiesoorten

‘van voorraad’ en ‘naar voorraad’:

* Indien mutatie plaatsvindt van voorraad (2.1B) naar vastgoed in exploitatie (2.1A), dient in zowel 2.1A als 2.1B mutatiesoort ‘Van voorraad’ te worden gebruikt.

* Indien mutatie plaatsvindt van vastgoed in exploitatie (2.1A) naar voorraad (2.1B), dient in zowel 2.1A als 2.1B mutatiesoort ‘Naar voorraad’ te worden gebruikt.

Elke eenheid heeft een aantal ultimo verslagjaar. Vul bij een eenheid 0 in als zij uit exploitatie is gegaan gedurende het verslagjaar. Eenheid mag meer zijn dan 1. Als bijvoorbeeld meerdere studentenwoningen of (extramurale) zorgeenheden in één contract zijn verhuurd aan een derde partij, dan gedraagt dit complex zich als een BOG-MOG-ZOG complex.  Denk daarbij aan bijvoorbeeld 1 gebouw ZOG bestaat uit 20 onzelfstandige eenheden, derhalve 20 eenheden ultimo verslagjaar.

WOZ-waarde: u neemt de meest recente WOZ-waarde op. Als die niet bekend is, neemt u de bruto stichtingskosten op.

Marktwaarde: u neemt de marktwaarde op zoals die in de jaarrekening op de balans is verantwoord.

Een beschrijving van de definities van de WOZ-bezitstabel staat in de handleiding opbouw bestand WOZ-bezitstabel

Onderdeel 2.2 kent de volgende onderdelen gesplitst naar DAEB TI, Niet-DAEB TI en Geconsolideerde niet-DAEB verbindingen: 

• Huurderving als gevolg van (project)leegstand in percentage van de huursom (netto huuropbrengsten) ultimo verslagjaar. 

• Huurderving als gevolg van oninbaarheid in percentage van de huursom (netto huuropbrengsten) ultimo verslagjaar. Dit is de last van niet-betaalde huurverplichtingen van woongelegenheden in het verslagjaar. 

• Mutatiegraad wordt bepaald door het aantal verhuringen van bestaande woongelegenheden uit te drukken in een percentage van het totaal aantal woongelegenheden, exclusief de in het verslagjaar nieuwgebouwde of aangekochte woongelegenheden. 

Let op!

In het portaal geeft u de daadwerkelijke percentages op (voorheen perunages). Voorbeeld: 1% vult u dus als 1 in. 

In onderdeel 2.2 moet u alleen de gegevens van de woongelegenheden opnemen.

Flexibele woningen zijn verplaatsbare woningen, niet zijnde woonwagens, die tijdelijk op een locatie (veelal zonder woonbestemming) worden geplaatst. WSW kan onder voorwaarden flexibele woningen accepteren als onderpand. Deze voorwaarden zijn opgenomen in de richtlijn Onderpand op de website van WSW en dienen voorts als toelichting op de in onderdeel 2.4A van dVi gehanteerde eigendomscategorieën.

Alle gegevens in de specificatie 2.7 worden als positieve waarde in het portaal gevuld. De in dit onderdeel te rapporteren informatie met betrekking tot de marktwaarde en beleidswaarde van vastgoed in exploitatie ligt ten grondslag aan de berekeningen die gebruikt zijn voor verantwoording in de jaarrekening. 

Dit betekent bijvoorbeeld dat gegevenselement ‘Totaal van onderhoudskosten op het moment van waarderen’ in onderdeel ‘Gegevens marktwaarde’ of ‘Gegevens beleidswaarde’ eveneens als positieve waarde dient te worden gerapporteerd.

Markt-jaarhuur en contract-jaarhuur

In de toelichtingsparagraaf ‘Gegevens marktwaarde’ geeft u de totale contract- en marktjaarhuur op voor de eenheden woonruimte (eengezins- en meergezinswoningen, studenteneenheden en extramurale (zorg) eenheden). Het gaat om de totale contract- en markthuur op het moment van waarderen, zonder inflatie in het eerste rekenjaar (t=1). Dit is de decemberhuur op moment van waarderen maal 12. 

Streef-jaarhuur

In de toelichtingsparagraaf ‘Gegevens beleidswaarde’ geeft u de totale streef-jaarhuur op voor de eenheden woonruimte (eengezins- en meergezinswoningen, studenteneenheden en extramurale (zorg) eenheden) in het eerste jaar van de waardering. Stel er zijn 8 zelfstandige woningen met elk een actuele streefhuur van € 500 per maand / € 6.000 per jaar, is de “Totale actuele streefhuur op het moment van waarderen” € 48.000.

Let op!

U dient hier jaarhuren (zie bovenstaande) in te vullen en niet de maandhuren. 

Ja. U verwerkt deze als volgt: de levering aan de Niet-DAEB tak wordt eerst als transactie in hoofdstuk 2.8 verwerkt. Vervolgens verantwoordt u deze (interne) transactie en de doorverkoop (externe transactie) in de financiële overzichten. 

Meer informatie over de verwerking DAEB en niet-DAEB na implementatie scheiding vindt u in de Q&A implementatie scheiding DAEB/niet-DAEB 

Geclusterde woonvormen zijn onder andere hofjeswoningen (zoals de Knarrenhof), serviceflats en seniorenflats. 

Geclusterde woonvormen zijn primair ingericht op de woonwensen van ouderen. Om te kunnen spreken van geclusterde woonvormen dient er sprake te zijn van 12 of meer zelfstandige wooneenheden, waarbij een de ontmoetingsruimte in het gebouw waarin gewoond wordt aanwezig is, of deze aan het gebouw grenst (dan wel een technische eenheid vormt). Daarnaast dienen de woonvormen primair bedoeld te zijn voor bewoners van 55+.

Let hierbij op het volgende:

• Let op: het gaat hier dus alleen om toevoegingen in dit verslagjaar, níet om het totale bezit.

• De informatie wordt gesplitst naar huurcategorie en gemeenteniveau uitgevraagd

• Voor het indienen van uw voornemens is het primair van belang naar de fysieke kenmerken van de woningen te kijken. Het gaat er vooral om dat de woningen die worden opgegeven onder dit onderwerp 12 of meer zelfstandige wooneenheden met een gemeenschappelijke ruimte betreffen. U vult hier het aantal eenheden in, niet het aantal “clusters”.

• Er wordt niet verwacht dat u voor iedere wooneenheid onderzoekt wat de leeftijd van de (toekomstige) bewoner(s) is. Indien u de betreffende woningen vanuit uw interne beleid wel primair heeft bestemd voor 55+ bewoners, dan kunt u dit criterium mee laten tellen. Dit is echter geen verplichting.

• Het gaat hierbij nadrukkelijk niet om intramurale zorginstellingen. Er kan echter wel sprake zijn van ingekochte zorg- en/of servicediensten maar dit is niet noodzakelijk.

De bijbehorende definities kunt u terugvinden in het definitieportaal en de veelgestelde vragen in de kennisbank. Deze uitvraag wordt gedaan in het kader van het VRO-programma Wonen & Zorg.

Aanvullend op de geclusterde woonvormen zoals hierboven gedefinieerd, zijn er ook nationale ambities uitgesproken over een specifieke vorm van geclusterde woonvormen, te weten de geclusterde verpleegzorgplekken. Deze categorie staat inmiddels bekend als “zorggeschikte woningen”. Deze woongelegenheden onderscheiden zich van de andere geclusterde woonvormen door de extra voorzieningen die zijn aangebracht. Door deze extra voorzieningen zijn deze woningen beter geschikt voor mensen met een beperking of voor het verlenen van zorg. 

Bij woningen die zorggeschikt zijn, kan het bijvoorbeeld gaan om bewoners die lijden aan dementie, waardoor er een behoefte bestaat aan extra aandacht voor het gebruik van (contrasterende) kleuren, herkenbaarheid van deuren, een veilige en activerende omgeving, en dergelijke. Bij geclusterde verpleegzorg is er veelal sprake van bewoners die in afnemende mate de eigen regie kunnen voeren en in toenemende mate zorg nodig hebben, met een intensief toezicht op de bewoners. 

Aanvullend op de criteria die gelden voor “geclusterde woonvormen” is bij zorggeschikte woningen ook nog sprake van een wooneenheid waarin één of meer bewoners zorg afneemt op basis van een Wlz-indicatie, in de vorm van Persoonsgebonden Budget (PBG), Volledig Pakket Thuis (VPT) of Modulair Pakket Thuis (MPT). 

Dat informatie over welke zorg een huurder ontvangt niet of niet zonder meer bekend is bij de verhuurder, is duidelijk. Het gaat echter om woongelegenheden die wel met het doel om zorg te kunnen ontvangen worden gebouwd of getransformeerd. Ook voor dit onderwerp geldt daarom dat u primair kijkt naar de fysieke kenmerken van de woningen en niet naar de kenmerken van (toekomstige) bewoners. Het gaat dus vooral om de bestemming en niet om de daadwerkelijke bewoning. Aanvullend op de definitie van geclusterde woonvormen, gaat het dan om de volgende criteria:

• In nieuwbouwwoningen en getransformeerde gebouwen zijn de woonvorm en de wooneenheid rolstoeltoe- en doorgankelijk;
• In gebouwen waarbij verbouwing of een kleine transformatie nodig is (<40.000 euro per woning) is de woonvorm rolstoelgeschikt en zijn de wooneenheden tenminste geschikt voor rollators;
• De entree is minimaal 90 centimeter breed;
• Alle deuren kunnen automatisch open;
• Indien de zorggeschikte woningen niet op de begane grond zijn, dan zijn deze bereikbaar met een rolstoeltoegankelijke personenlift.

Zowel aankoop, als nieuwbouw, als transformatie, als tijdelijke woongelegenheden vallen onder toevoegingen. 

Alleen de toevoegingen en de nog toe te voegen geclusterde woonvormen en zorggeschikte woningen, niet de totale omvang.

Dit hoofdstuk is verdeeld in twee delen.

Het eerste deel gaat over het aantal woningen dat gedurende het verslag jaar in isolatie is verbeterd. Vul hier het aantal woningen waarvan in het verslagjaar de isolatie is verbeterd is. Er worden drie niveaus van isolatie onderscheiden: ‘toekomstklaar’, ‘toekomstklaar vergaand geïsoleerd en geschikt voor verwarmen op lage temperatuur (tot 50 graden)’ en ‘gereed voor warmtenet’. De informatie wordt op geconsolideerd of TI-niveau uitgevraagd voor naar huidig en voorgaand verslagjaar.

Let hierbij op het volgende:

• Let op: het gaat hier dus alleen om het aantal woningen dat in dit verslagjaar is verbeterd in isolatie, niet om het totaal aantal woningen waarvan de isolatie ooit is verbeterd.

• Een woning moet alleen in de hoogste categorie opgenomen worden en dus niet in meerdere categorieën.

• Het gaat hierbij zowel om bestaande woningen als sloop-nieuwbouw. Van woningen die gesloopt zijn om ze te herbouwen mag de verbetering in de isolatie dus worden meegeteld.

• Maar volledig nieuwe nieuwbouw mag dus niet meegeteld worden.

• Zowel zelfstandige als onzelfstandige eenheden moeten worden opgegeven.

Het tweede deel gaat over het aantal woningen dat gedurende het verslagjaar van het gas is afgehaald. Vul hier het aantal woningen dat in het verslagjaar van het gas is afgehaald en naar een nieuwe warmtevoorziening is gebracht. Er worden drie vormen van warmtevoorziening onderscheiden waar een woning die van het gas is afgehaald naar gebracht kan worden: ‘warmtenet’, ‘volledig elektrische warmtepomp’ en ‘anders (exclusief hybride warmtepomp)’.

Let hierbij op het volgende:

• Let op: het gaat hier dus alleen om de woningen die dit verslagjaar van het gas zijn afgehaald, níet om het totaal aantal woningen dat ooit van het gas is afgehaald.

• Hybride warmtepompen dienen niet opgegeven te worden. Een hybride warmtepomp gebruikt immers nog steeds aardgas. Alleen als de woning volledig van het aardgas wordt afgesloten, dient de woning opgegeven te worden.

• Het gaat hierbij zowel om bestaande woningen als sloop-nieuwbouw. Van woningen die gesloopt zijn om ze te herbouwen mag een eventuele afsluiting van het gas meegerekend worden.

• Maar volledig nieuwe nieuwbouw mag dus niet meegeteld worden.

• Zowel zelfstandige als onzelfstandige eenheden moeten worden opgegeven.

• Nieuwbouw dient niet opgegeven te worden.

De bijbehorende definities kunt u terugvinden in het definitieportaal en de veelgestelde vragen in de kennisbank.

Deze informatie wordt opgevraagd om inzicht te krijgen in de ontwikkeling in de tijd om de Nationale prestatieafspraken na te komen. Het gaat hierbij om de afspraak dat 675.000 woningen ‘toekomstklaar’ worden gemaakt en 450.000 bestaande woningen aardgasvrij.

In de gegevensopvraag dVi 2024 wordt in onderdeel 2.11 ‘Prestatieafspraken nieuwbouw per gemeente’ gevraagd naar het eerste jaar en laatste jaar afspraken. Het gaat om de prestatieafspraken die actief zijn op het moment van invullen van de dVi-gegevens. Dat kan uit verslagjaar 2024 zijn, maar ook uit 2023 of 2025.

Let op dat u een jaartal invult in de velden ‘Eerste jaar afspraken’ en ‘Laatste jaar afspraken’ en geen eenheden, anders treedt de foutmelding (functioneel probleem) op bij het verzenden van de dVi-rapportage.

Het aantal eenheden dient u in de velden ‘aantal verslagjaar’ in te vullen.

U moet de vergelijkende cijfers uit de vastgestelde jaarrekening 2024 in hele euro’s invullen. Heeft u een verlicht regime? Ook dan moet u de vergelijkende cijfers opnemen in de dVi, ook al is dit niet verplicht voor de jaarrekening 2024.

- Afrondingsverschillen in de balans verantwoordt u op de regel ‘Overlopende activa’ of ‘Overlopende passiva’. 

- Afrondingsverschillen in de winst- en verliesrekening verantwoordt u op de regel ‘Overige directe operationele lasten exploitatie bezit’. 

- Afrondingsverschillen in het kasstroomoverzicht verantwoordt u op de regel ‘Overige bedrijfsuitgaven’.

Verwerking balans

DAEB:
• De nettovermogenswaarde van de Niet-DAEB tak neemt u op onder ‘Aandelen, certificaten van aandelen en andere vormen van deelneming in groepsmaatschappijen’ in de categorie ‘Financiële vaste activa’.

• De interne lening op de activazijde van de balans neemt u op onder ‘Vorderingen op groepsmaatschappijen’ in de categorie ‘Financiële vaste activa’. 

Niet-DAEB:
• De nettovermogenswaarde van de door de Niet-DAEB tak gehouden verbindingen neemt u op onder ‘Aandelen, certificaten van aandelen en andere vormen van deelneming in groepsmaatschappijen’ in de categorie ‘Financiële vaste activa’.

• De startlening op de activazijde van de balans neemt u op onder ‘Vorderingen op groepsmaatschappijen’ in de categorie ‘Financiële vaste activa’. 

• De vorderingen op de DAEB tak (kortlopend) neemt u op onder ‘Vorderingen op groepsmaatschappijen’ in de categorie ‘Vorderingen’. 

• De interne lening op de passivazijde van de balans neemt u op onder ‘Schulden aan groepsmaatschappijen’ in de categorie ‘Langlopende schulden’. 

Niet-DAEB geconsolideerde verbindingen:
• De startlening op de passivazijde van de balans neemt u op onder ‘Schulden aan rechtspersonen en vennootschappen die een deelneming hebben in de rechtspersoon of waarin de rechtspersoon een deelneming heeft’ in de categorie ‘Langlopende schulden’.

Verwerking winst- en verliesrekening

DAEB:
• De rentebaten interne lening in de winst- en verliesrekening neemt u op onder ‘Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten’.

• Het resultaat van de Niet-DAEB tak in de winst- en verliesrekening neemt u op onder ‘Resultaat uit deelnemingen’. 

Niet-DAEB:
• De rentebaten interne lening in de winst- en verliesrekening neemt u op onder ‘Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten’.

• De rentelasten interne lening in de winst- en verliesrekening neemt u op onder ‘Rentelasten en soortgelijke kosten’. 

Niet-DAEB geconsolideerde verbindingen:
• De rentelasten startlening in de winst- en verliesrekening neemt u op onder ‘Rentelasten en soortgelijke kosten’.

Verwerking kasstroomoverzicht

DAEB:
• De renteontvangsten van de interne lening verantwoordt u in het kasstroomoverzicht op de regel ‘Ontvangen interest’ onder operationele activiteiten.

• De ontvangen aflossingen van de interne lening verantwoordt u in het kasstroomoverzicht op de regel ‘Ontvangsten overig’ in categorie FVA onder investeringsactiviteiten. 

Niet-DAEB:
• De rente-uitgaven van de interne lening verantwoordt u in het kasstroomoverzicht op de regel ‘Betaalde interest’ onder operationele activiteiten.

• De aflossing van de interne lening verantwoordt u in het kasstroomoverzicht op de regel ‘Aflossing ongeborgde leningen’ onder financieringsactiviteiten. 

• De renteontvangsten van de startlening (verbinding) verantwoordt u op de regel ‘Ontvangen interest’ onder operationele activiteiten. 

• De ontvangen aflossing van de startlening (verbinding) verantwoordt u op de regel ‘Ontvangsten verbindingen’ in categorie FVA onder investeringsactiviteiten. 

Niet-DAEB geconsolideerde verbindingen:
• De rente-uitgaven van de startlening van de verbinding verantwoordt u op de regel ‘Betaalde interest’ onder operationele activiteiten.

• De aflossing van de startlening (verbinding) verantwoordt u op de regel ‘Aflossing ongeborgde leningen’’ onder financieringsactiviteiten

Huurinkomsten van een verhuureenheid die gedurende het jaar muteert van DAEB naar Niet-DAEB moeten worden opgenomen op basis van de feitelijke realisatie. Bijvoorbeeld: als een woning in de periode van 1 januari 2024 tot en met 1 mei 2024 als een DAEB-woning is verhuurd en per 2 mei 2024 als Niet-DAEB-woning wordt verhuurd, moeten de inkomsten tot en met 1 mei 2024 als DAEB-huurinkomsten worden verantwoord en vanaf 2 mei 2024 als Niet-DAEB-huurinkomsten.

Woningen die in het verleden onder voorwaarden uit bestaande voorraad zijn verkocht en toen, naar de huidige inzichten (wetgeving per 1 juli 2015), geclassificeerd werden als DAEB, kunnen weer als DAEB worden opgenomen. Nieuwbouw koopwoningen onder voorwaarden en verkochte woningen onder voorwaarden met een niet-DAEB-classificatie dienen in principe, naar de huidige inzichten, onder niet-DAEB te worden opgenomen.

Hieronder de verwerking van de VOV-woningen in de balans en het kasstroomoverzicht.

3.1 Balans
 De voorraadmutaties in de balans aangaande VoV-activiteiten volgen de formele transacties en worden verantwoord onder de post 'Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ 

3.3 Kasstroomoverzicht

VOV-woningen die door de TI teruggekocht worden en vervolgens op de vrije markt als reguliere woning (geen VOV) weer worden door verkocht dienen deze verkopen in het kasstroomoverzicht en balans verantwoord te worden als zijnde reguliere verkoop en niet als VOV-verkoop. Hieronder een stappenplan van een VOV-woning die door de TI wordt teruggekocht.:

Situatie 1: Indien de VOV woning aanvankelijk vanuit de DAEB tak verkocht was:

Stap 1

De TI  koopt de VOV-woning terug in de DAEB-tak

Stap 2

De DAEB-tak verkoopt de woning aan de niet-DAEB-tak

Stap 3

De TI verkoopt de woning (vrij) vanuit de niet-DAEB-tak

Situatie 2: Indien de VOV woning aanvankelijk vanuit de Niet-DAEB tak verkocht was:

Stap 1

De TI  koopt de VOV woning terug in de niet-DAEB-tak

Stap 2

De TI verkoopt de woning (vrij) vanuit de niet-DAEB-tak

In het kasstroomoverzicht dienen teruggekocht en doorverkochte VOV-woningen verantwoord te worden op respectievelijk de posten ‘Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop’ en  ‘Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV)’ 

Let op:

De verkochte woning op de vrije markt komt in het kasstroomoverzicht tot uiting op de regel 'verkoopontvangsten' en niet op de regel 'Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV)'!

Bijzondere verwerking lening Niet-DAEB aan DAEB

- Een lening vanuit de Niet-DAEB-tak binnen de TI kan alleen worden verstrekt aan de DAEB-tak binnen de TI;

- De leningscondities moeten marktconform zijn. Dit zijn onder andere de rente in samenhang met de looptijd;

- Vanuit de verbindingen is het niet toegestaan voor een corporatie om leningen aan te trekken.

De lening van Niet-DAEB aan DAEB moet als volgt verwerkt worden: 

Verwerken in de balans (3.1):

DAEB
• De lening moet opgenomen worden onder F. ‘Langlopende schulden’ regel: ‘Schulden aan groepsmaatschappijen’.

Niet-DAEB 
• De verstrekking moet opgenomen worden onder IV ‘Financiële vaste activa’ regel, ‘Leningen u/g’.

Verwerking in het kasstroomoverzicht (3.3):

DAEB 

• De ontvangst van de interne lening moet opgenomen worden op regel ‘Nieuwe ongeborgde leningen’;
• De aflossing op de lening moet opgenomen worden op regel ‘Aflossing ongeborgde leningen’;
• De rentebetaling moet opgenomen worden op de regel ‘Renteuitgaven'.

Niet-DAEB 

• De verstrekking moet opgenomen worden op regel ‘Uitgaven overig’ onder kopje FVA;
• De ontvangen aflossing moet opgenomen worden op regel ‘Ontvangsten overig’;
• De renteontvangst moet opgenomen te worden op regel ‘Renteontvangsten'.

In het kader van een nauwkeurige bepaling van de beleidswaarde is het - conform het algemene uitgangspunt in hoofdstuk 2 van de handleiding ‘functionele indeling winst- en verliesrekening 2024’ - essentieel dat allereerst de kosten zo goed mogelijk worden toegerekend naar de verschillende activiteiten. 

Medewerkers die een specifieke functie binnen de organisatie bekleden, kunnen in de praktijk ook binnen andere activiteiten (al dan niet meer operationele) werkzaamheden verrichten. De toerekening aan de diverse onderscheiden activiteiten, dient te zijn gebaseerd op een zo goed mogelijk benadering van de daadwerkelijke omvang van de inzet per activiteit, daarbij rekening houdend met aard en omvang van de organisatie. Hetgeen inhoudt dat bij de toerekening rekening gehouden dient te worden met de door functionarissen daadwerkelijk aan activiteiten (benadering van de) bestede tijd.

Na toerekening aan de activiteiten resteren kosten die niet aan de activiteiten zijn toe te rekenen. In paragraaf 3.6 ‘Overige organisatiekosten’ zijn daartoe enkele voorbeelden van functies/afdelingen opgesomd, waarvan de kosten geheel dan wel (na toerekening aan activiteiten) gedeeltelijk beschouwd kunnen worden als ‘overige organisatiekosten’.

De verwachting is dat veel van de kosten/uren van de eigen projectontwikkelingsafdeling worden toegerekend aan de projecten. In de winst- en verliesrekening wordt het resultaat verwerkt op de regel 'Overige waardeveranderingen van vastgoedportefeuille'. Zie hiervoor ook de Handleiding toepassen functionele indeling winst- en verliesrekening verslagjaar 2024.

Als de kosten/uren niet aan projecten worden toegerekend, moeten ze op de regel 'Overige organisatiekosten' worden verantwoord.

Het uitbetaalde bedrag aan waarborgsommen moet op de regel 'wijziging kortgeldmutaties' in het kasstroomoverzicht worden opgenomen.

Ja, het is voor het verlicht regime verplicht om kasstromen afzonderlijk voor DAEB en Niet-DAEB op te nemen in het kasstroomoverzicht. Hiermee kan beoordeeld worden of de woningcorporatie voldoet aan de gestelde eisen van verlicht regime.  Verlicht regime corporaties hoeven alleen de kasstromen en de W&V gescheiden te verantwoorden naar DAEB en Niet-DAEB. De balans hoeft niet naar DAEB en Niet-DAEB gescheiden te worden verantwoord.

De niet-DAEB-tak kan dividend uitkeren aan de DAEB-tak. Het dividendbedrag in de DAEB-tak dient aan te sluiten met het bedrag in de niet-DAEB-tak.
 
Verwerking in kasstroomoverzicht: 
- De kasstroomontvangsten uit hoofde van dividend in DAEB dienen op regel ‘FVA- Ontvangsten overig’ te worden verantwoord.
- De kasstroomuitgaven uit hoofde van dividend in niet-DAEB dienen op regel ‘FVA – Uitgaven overig’ te worden verantwoord.

Marktwaarde leningen en derivaten

De marktwaarde van de leningen is in de uitvraag gesplitst in door WSW geborgde leningen en ongeborgde leningen en moet worden verantwoord voor respectievelijk de DAEB-tak, de niet-DAEB-tak en de geconsolideerde verbindingen. De marktwaarde van de leningen in de dVi moet aansluiten op de bedrijfseconomische uitgangspunten in de jaarrekening zodat de onderliggende berekening in deze opvraag gelijk is aan de berekening ten behoeve van de jaarrekening. 

Let op!

Schulden aan groepsmaatschappijen (inclusief interne leningen en startleningen) maken geen onderdeel uit van marktwaarde van de leningen.

Agio op de leningen

Hier wordt gevraagd welk deel van de schulden aan banken en overheden bestaat uit agio. Achtergrond van de vraag over agio in hoofdstuk 4.1 is de berekening van de LTV. In de LTV tellen Aw en WSW op basis van het gezamenlijk beoordelingskader diverse balansposten mee als schuld. Schulden aan banken en aan overheden tellen wel mee, overige schulden en off-balance-posities niet. De bedoeling is om de LTV-schuld te bepalen exclusief agio, zodat alleen de daadwerkelijk af te betalen schulden meetellen. Oftewel: voor zover op deze balansposten agio is verantwoord, wordt dit gecorrigeerd via de in hoofdstuk 4.1 opgenomen bedragen. 

In veel gevallen is agio ontstaan vanwege de leningruil in 2021. Daarnaast zijn er andere mogelijke oorzaken zoals herstructurering, doorzak, afkoop van leningen of derivaten of een extensiemoment van een extendible lening. Op het moment van een dergelijke transactie wordt boekhoudkundig veelal een bepaald verlies genomen, waartegenover in de balans een schuld wordt gevormd ((dis)agio). Gedurende de (oorspronkelijke) resterende looptijd van het geherstructureerde product wordt het agio geamortiseerd en valt dit vrij ten gunste van het resultaat. Voor agio uit hoofde van de leningruil gaan Aw en WSW ervan uit dat het agio wordt verantwoord als onderdeel van de schulden aan banken en om die reden wordt toegelicht als agio in hoofdstuk 4.1. 

Voor overige bronnen van agio is de sterke voorkeur om deze eveneens te verantwoorden onder schulden aan banken en toe te lichten in hoofdstuk 4.1. Voor zover een vorm van agio bestaat in een off-balancederivaat of in een afgescheiden embedded derivaat onder de overige schulden, is dit agio niet relevant voor deze vraag. Deze producten zijn immers niet vermeld op de balansposten schulden aan banken of overheden en zijn daardoor niet van belang voor de LTV-berekening. Mocht agio op een andere balanspost worden verantwoord (zoals overige schulden), laat dan de toelichting in hoofdstuk 4.1 achterwege zodat de LTV uiteindelijk alsnog correct wordt berekend. Is geen agio van toepassing, vul dan 0 in. Is dit wel van toepassing, vul dan een positief bedrag in.  

In onderdeel 4.3 van de dVi licht u de interne lening en startlening toe. Het gaat hier om de leningen die op basis van het definitieve scheidingsvoorstel tot stand zijn gekomen en eventueel, na een goedkeuring door de Aw, verhoogd zijn middels een storting. Afhankelijk van het regime lopen de leningen van DAEB TI naar Niet-DAEB TI (interne lening) en/of van DAEB TI of Niet-DAEB TI naar de Geconsolideerde niet-DAEB verbindingen (startlening). 

U geeft per lening de resterende looptijd van de interne lening in jaren op en het rentepercentage. Per interne lening bepaalt u de beginstand, (eventuele) storting en aflossing. Dit resulteert in een eindstand van de interne lening respectievelijk startlening. De opgenomen bedragen (rente en aflossing) in het aflossingsschema interne lening moeten aansluiten bij de verantwoording in het kasstroomoverzicht (3.3). Een storting ten aanzien van de interne lening zal nagenoeg niet voorkomen. Alleen als uw corporatie conform artikel 44 van de BTIV de interne lening heeft verhoogd nadat een verzoek daartoe door de Aw is goedgekeurd, moet u hier een bedrag invullen. 

Let op! 

De opgenomen bedragen (rente en aflossing) in het aflossingsschema interne lening / startlening moeten aansluiten bij de verantwoording in het kasstroomoverzicht (3.3).

De interne leningen die vanuit een fusie zijn overgenomen moeten in de beginstand verwerkt worden, en niet als storting.

Onderdeel 5.2.1 heeft betrekking op woningtoewijzingen binnen de aangegeven huurklassen. Dit kan zowel DAEB als Niet-DAEB zijn. Er hoeft geen aansluiting te zijn tussen de onderdelen 5.2.1 en 5.2.2.

In de dVi2023 valt onderdeel 5.2.1D aantal toewijzingen > liberalisatiegrens ook onder het accountantsprotocol.

Categorie 1d betreft de toewijzing van woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (niet-DAEB) en is onderverdeeld naar twee subcategorieën te weten:

• 5.2.1 d1 inkomen lager of gelijk inkomensgrens Wht en
• 5.2.1 d2 inkomen hoger dan inkomensgrens Wht. 

Voor de verhuring van deze woningen hanteert iedere corporatie andere eisen. Indien in de deelwaarneming van de accountant, toewijzingen uit de categorie d1 blijken, stelt de accountant voor die woningen vast dat er sprake is van een juiste verantwoording. De inkomensgrens in het kader van de Wet op de huurtoeslag wordt getoetst aan de combinatie van leeftijd, huishoudgrootte en het inkomen. Het inkomen van de huurder kan vastgesteld worden door gebruik te maken van de door de corporatie opgevraagde inkomensgegevens (niet o.b.v. stroomschema RTIV, maar o.b.v. professional judgement accountant)

Onder onderdeel 1d kan een uitzondering op passend toewijzen worden verantwoord voor ouderen met een inkomen tot de inkomensgrens voor passend toewijzen maar met een hoog vermogen. De verhuringen van deze ouderen zijn allereerst in de reguliere rubrieken 1a, 1b en 1c verantwoord. Wanneer zij dat wensen (zij moeten dat zelf actief aangeven) kunnen zij een duurdere woning huren (die als niet passend in een van de drie onderdelen is verantwoord) die beter past bij hun woonwensen. Voor de hoogte van het vermogen is aangesloten bij de grens zoals die geldt voor de Wet op de zorgtoeslag. Deze is € 140.213 (prijspeil 2024) voor huishoudens zonder toeslagpartner en € 177.301 (prijspeil 2024) voor huishoudens met een toeslagpartner. 

Onderdeel 1.d maakt het mogelijk de betreffende groep te identificeren. Op basis hiervan kan een correctie op de berekening van de niet passend conform 1a, 1b en 1c worden gemaakt. De uitkomst na deze correctie is bepalend voor de toetsing aan de norm.

De huuringangsdatum is leidend voor de verantwoording (dVi). Let op dat u de juiste indexeringen aanhoudt als een toewijzing in (vorig) verslagjaar t-1 plaatsvindt en de huuringangsdatum in het daaropvolgende jaar ligt.

In bijlage 1 Rtiv is de bijstandsuitkering als uitzondering genoemd in de categorie “uitzondering op de verplichte toetsing aan de hand van inkomensbescheiden”. Dit betekent dat voor huurders met een bijstandsuitkering wel een inkomenstoets moet worden uitgevoerd.

De uitvraag met betrekking tot de WNT-verantwoording in de dvi is flink gereduceerd ten opzichte van de voorgaande jaren. Deze reductie draagt bij aan het verder verminderen van de administratieve lasten voor de sector en vereenvoudigt de accountantscontrole op de dvi. In het gegevensmodel van de dvi 2024 zijn de volgende vraagpunten opgenomen:

1. Het toepasselijke bezoldigingsmaximum voor toegelaten de instelling

2. Voldoet de toegelaten instelling in het verslagjaar aan de vigerende bepalingen bij en krachtens de WNT?

Naar aanleiding van vragen van accountants over punt 2 en een gesprek hierover met de COPRO, willen we op deze manier duidelijkheid verschaffen over de reikwijdte van de vraagstelling in de dvi.

De corporatie vult ”ja” bij vraag 2 in als de accountant de WNT-bezoldiging tijdens de jaarrekeningcontrole heeft gecontroleerd en met betrekking tot de WNT een goedkeurende controleverklaring ten aanzien van de WNT  is verstrekt en “nee” indien de accountant geen goedkeurende verklaring voor wat betreft de WNT heeft verstrekt en een melding heeft ingediend bij BZK.

Het eerste onderdeel prestatieafspraken over inkomensafhankelijke huurverhoging is ook in 2024 een mogelijkheid. 

Het tweede onderdeel hogere huursomstijging in een gemeente op basis van prestatieafspraken is in 2024 opnieuw niet aan de orde. Conform MG 2024-01 is de huursomruimte formeel begrensd tot 5,4% (0,1% hoger dan de 5,3% huursomstijging zonder afspraken). Echter deze marge is alleen vanwege formeel juridische redenen opgenomen. In de Nationale Prestatieafspraken is afgesproken dat in de jaren 2023-2025 geen gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid om op basis van prestatieafspraken een hogere huursomstijging af te spreken. (prestatieafspraken over inkomensafhankelijke huurstijging vallen onder het eerste onderdeel!). Er zijn hierdoor nul woningen die zich hiervoor kwalificeren. De vragen vier tot en met zeven kunnen hierdoor respectievelijk als volgt worden beantwoord: nul, nvt en nvt (beantwoording vraag zeven vervalt).

Het derde onderdeel aantal woongelegenheden met en zonder prestatieafspraken (exclusief hetgeen bij het eerste onderdeel is aangeduid) relevant voor huursomtoets bevat alle zelfstandige woongelegenheden die ontstaan na de correcties op het totaal aantal zelfstandige huurwoningen conform bovenstaande opsomming.

Van deze eenheden moet de totale maandhuur (huursom) voor de twee peildata worden opgegeven. Gegeven de begrenzing van de maximale huurverhoging voor afzonderlijke woningen (exclusief inkomensafhankelijke huurverhoging als er geen prestatieafspraken zijn) zal het verschil in huursom tussen beide peildata een stijging van maximaal 2,6% te zien moeten geven omdat vanwege de NPA de ruimte van 0,1% niet zal zijn gebruikt.

Rekenkundig ziet het er als volgt uit voor het derde onderdeel. Van het aantal zelfstandige huurwoningen bepaalt u de totale maandhuur (kale huur) op 1 januari 2024 en op 1 januari 2025.

Vervolgens bepaalt u de huurstijging door middel van de formule:

(totaal maandhuur 1 januari 2025 -/- totaal maandhuur 1 januari 2024) ÷ totaal maandhuur 1 januari 2024

U moet de maandhuurbedragen afgerond in hele euro’s opnemen. Stel: de totale maandhuur 1 januari 2024 is € 12.583,79, dan vult u € 12.584 in.

De toets op de huursom richt zich op drie onderdelen: 

1. Aantal zelfstandige huurwoningen met een prestatie-afspraak over de besteding van de inkomensafhankelijke huurstijging hoger dan de norm 

2. Aantal zelfstandige huurwoningen toegelaten instelling relevant voor de huursomtoets in gemeenten met prestatie-afspraak over hogere huursomstijging 

3. Aantal zelfstandige huurwoningen toegelaten instelling relevant voor de huursomtoets in resterende gemeenten zonder prestatie-afspraak over hogere huursomstijging.

Het eerste en tweede onderdeel kan betrekking hebben op meerdere gemeenten waarvoor per gemeente een verantwoording moet worden gegeven. Het vertrekpunt in dit onderdeel 5.4 is het aantal zelfstandige huurwoningen van de woningcorporatie (zowel DAEB als niet DAEB). De toets heeft dus geen betrekking op onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen. 

Bij de bepaling van het aantal gereguleerd verhuurde zelfstandige huurwoningen (en dus ook de huursom) dat relevant is voor de afzonderlijk genoemde onderdelen is van belang dat meerdere categorieën verhuurde zelfstandige huurwoningen buiten de toets vallen.