Wat kunnen we voor je doen?

Iedere aansprakelijkheid voor directe of indirecte schade ten gevolge van het overdragen van gegevens die niet zijn uitgevraagd op basis van artikel 44a van de Woningwet, wordt door SBR-wonen uitgesloten.

SBR-wonen stelt de documentatie zo zorgvuldig mogelijk samen. Desondanks kan het voorkomen dat deze documentatie onvolkomenheden bevat. Aan onvolkomenheden kunnen geen rechten worden ontleend. Voor gebruik van gegevens uit deze documentatie en eventuele gevolgen hiervan is de gebruiker zelf verantwoordelijk. SBR-wonen wijst u er expliciet opdat SBR-wonen niet aansprakelijk is voor enige schade die voortvloeit uit het gebruik.

In de tabellen van de hoofdstukken 2.7, 3.4.1 en 4.1 worden percentages uitgevraagd. U dient hier de daadwerkelijke percentages in te vullen. 1% vult u dus als 1 in.

Op grond van de woningwet (art. 44a) moet het databestand van de dPi2024 en alle opgevraagde bijlagen vóór 15 december 2024 zijn aangeleverd bij de uitvragende partijen. De dPi2024 dient u samen met de door uw toezichthoudend orgaan goedgekeurde meerjarenbegroting in.

Alle bedragen moeten in euro’s worden ingevuld en niet in x 1.000 euro. Een bedrag van honderdduizend honderddrieëndertig euro wordt bijvoorbeeld als 100.133 opgenomen en niet als 100. Daarnaast is het niet de bedoeling om af te ronden op hele bedragen, in dit voorbeeld vult u dus 100.133 in en niet 100.000.

In de gegevensopvraag dPi wordt de aanduiding ‘forecast’ gebruikt. Het betreft de gegevens over de vermoedelijke uitkomsten (forecast) van het, veelal niet (volledig) afgesloten verslagjaar. We hebben het daarom ‘forecast verslagjaar’ genoemd. Het betreft derhalve niet de prognose van het verslagjaar. Bedoeld wordt de, voor zover bekend, realisatie en eventueel aangevuld met een schatting over de nog niet vastgestelde (verstreken) maand(en).

De stappen die u moet nemen, zijn grotendeels hetzelfde als u gewend bent:

• U verzamelt de relevante informatie;
• U gaat naar het portaal van SBR-wonen of portaal van uw softwareleverancier
• U logt in op basis van eHerkenning of inloggegevens bij uw softwareleverancier
• U voert de gegevens in;
• U dient de gegevens inclusief bijlage(n) formeel in.

Portaal SBR-wonen ondersteunt alleen Google Chrome, Firefox en Edge. Voor een goede ‘performance’ van het portaal tijdens de gegevensinvoer, wijzen we u er nadrukkelijk op dat u als browser de nieuwste versies van Google Chrome, Firefox, of Edge moet gebruiken. Omdat oudere browsers niet goed performen zijn dit de drie browsers die wij ondersteunen.

Nee. Op grond van artikel 44a van de Woningwet worden corporaties geacht het overzicht van de prospectieve informatie jaarlijks vóór 15 december te verstrekken aan de in de wet genoemde uitvragende partijen.

De wet voorziet niet in uitstelmogelijkheden. Om deze reden is het daarom feitelijk niet mogelijk uitstel te verlenen.

Als een corporatie een dPi na 14 december aanlevert, dan zal de toezichthouder hierop actie ondernemen en/of dit meenemen in het toezichtsoordeel.

Nadat de validatielijst volledig is afgehandeld (alle foutmeldingen zijn opgelost) in het portaal, kunt u na ‘Verzenden’ bijlagen uploaden.

De documenten die geüpload kunnen worden betreffen:

- Meerjarenbegroting 2024 (forecast verslagjaar 2024 en prognosejaren 2025 e.v.);

- Begroting 2024 (indien separaat aanwezig; (forecast verslagjaar 2024 en 1^e prognosejaar 2025)).

Na controle kan het voor komen dat Aw en/of WSW de corporatie verzoeken om een nieuwe versie van de dPi aan te leveren. Indien u de eerste aanlevering dPi via het SBR-portaal hebt gedaan kan dit vrij eenvoudig door een aangeleverd rapport te kopiëren (onder status van aanlevering). Het maakt niet uit of u daarvoor de (reeds verzonden) rapportage aan het WSW, Aw of BZK kiest, deze zijn gelijk aan elkaar. Deze kunt u na het kopiëren vinden onder ‘voltooide rapportages’. Vervolgens kunt u kiezen voor de knop 'rapportage bewerken'. Na bewerken kunt u de rapportage weer voltooien en opnieuw indienen. De system-to-system heraanleveringen via uw softwareleverancier gaan niet via het SBR-portaal. In dit geval verzoeken wij u om contact op te nemen met uw softwareleverancier. 

Indien de gegevens niet aangepast hoeven te worden, maar enkel nieuwe bijlage(n) meegestuurd dienen te worden, kunt u na het maken van een kopie, het bericht direct versturen met de juiste bijlage(n). U hoeft in dit geval niet de rapportage te bewerken. U dient hierbij wel altijd alle bijlage(n) weer up te loaden bij de indiening.

Let op: De bestuursverklaring dient niet meer in een pdf format ondertekend aangeleverd te worden. De bestuursverklaring maakt deel uit van de rapportage zelf. Hierbij dient de corporatie enkele stellingen met ja/nee te beantwoorden. Verder mag een gemachtigde de dPi insturen. Diegene die gemachtigd is dient wel te beschikken over e-herkenning. Hierbij hoeft de bestuurder niet zelf perse e-herkenning te hebben. Bovenstaande is in ieder geval enkel van toepassing als de dPi via het portaal wordt aangeleverd. Als de dPi system-2-sytem wordt ingestuurd is de e-herkenning niet altijd van toepassing (afhankelijk van softwareleverancier). Diegene die de dPi instuurt dient wel in alle gevallen gemachtigd te zijn. 

In de basis is en blijft een corporatie zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van de informatie die zij aanlevert. 

De gegevens worden direct geleverd aan de toezichthouders en borgverlener op basis van een digitaal en geautomatiseerd proces.

In de dPi zijn in hoofdstuk 1.1 cf voorgaand jaar twee verplichte velden opgenomen, namelijk:

- naam softwarepakket

- versie softwarepakket

De invulvelden 'Naam softwarepakket' en 'Versie softwarepakket'  betreffen verplichte velden, derhalve dienen deze altijd ingevuld te worden. Indien u gebruik maakt van een import XBRL-bestand die u van uw softwareleverancier heeft gekregen dan dienen de velden ingevuld te worden (meestal worden deze velden dan zelf ingevuld door het importbestand). Indien u geen gebruik maakt van een importbestand, dan kunt u n.v.t. invullen.

De bestemming van de verhuureenheden op basis van de onderliggende overeenkomsten met huurders of intermediairs enerzijds en de aard en gebruik van de verhuureenheden anderzijds zijn bepalend om het betreffende onderscheid te kunnen maken.

In onderdeel 2.3 ‘Prognose ontwikkeling bezit’ worden woongelegenheden gebaseerd op gerelateerde huurcontracten, bijvoorbeeld studenteneenheden, verantwoord als eenheidssoort ‘Woonruimte’ (vastgoedtypering). In de praktijk kan het voorkomen dat diezelfde eenheden volgens BOG-parameters zijn gewaardeerd vanwege het bijbehorende totaal-huurcontract, bijvoorbeeld bij complexgewijze verhuring (marktwaardetypering). In dit geval houdt u rekening met de opzet van de beleidswaarde en verantwoordt u de betreffende verhuureenheden in onderdeel 2.7 in categorie BOG. Hierdoor kunnen op categorieniveau verschillen ontstaan tussen de onderdelen 2.3 en 2.7. 

Woningen die in het verleden onder voorwaarden uit bestaande voorraad zijn verkocht en toen, naar de huidige inzichten (wetgeving per 1 juli 2015), geclassificeerd werden als DAEB, kunnen weer als DAEB worden opgenomen. Nieuwbouw koopwoningen onder voorwaarden en verkochte woningen onder voorwaarden met een niet-DAEB-classificatie dienen in principe, naar de huidige inzichten, onder niet-DAEB te worden opgenomen.

Bij VoV zien wij vier verschillende situaties die wellicht toch anders gerapporteerd moeten worden. Daarbij gaat het vooral om het reguliere 2.1-overzicht (niet zo zeer detail).

1. De initiële verkoop vanuit de verhuur in koopgarant wordt in blok 2.1 C (individuele verkoop) gerapporteerd, inclusief kasstromen en waarde-effecten, na aftrek van het kortingspercentage.

2. Als een koopgarantwoning teruggekocht wordt, en weer verhuur genomen, dan wordt deze als aankoop (2.1 B) gerapporteerd.

3. Terugkoop en direct doorverkopen in koopgarant wordt niet gerapporteerd in 2.1.

4. Als een VHE na terugkoop in de reguliere verkoop gaat, dan wordt deze ook niet gerapporteerd (de verkoop is eerder immers al gerapporteerd, en er is ook geen sprake van marktwaarde- en beleidswaarde-effecten).

Ja., de wegingen zijn ongewijzigd gebleven. Zie hieronder (ook in de handleiding opgenomen).

- Zelfstandige woonruimte: 1,0

- Onzelfstandige woonruimte: 1,0

- Intramurale zorg: 1,0

- MOG: 2,0

- BOG DAEB en niet-DAEB: 1,0

- Parkeervoorzieningen: 0,2

- Overig bezit: 0,2

LET OP: Gewogen eenheden dienen enkel in hoofdstuk 2.1 (activiteitenoverzicht) te worden opgenomen.

Het is noodzakelijk om sloop altijd als afzonderlijk project weer te geven, ook indien de sloop wordt gerealiseerd in samenhang met nieuwbouw activiteiten. Zowel het verloop in aantallen als ook een juiste kostenscheiding is voor een goed inzicht noodzakelijk.

De verwerking nader toegelicht aan de hand van een voorbeeld:

Huidige marktwaarde (exploitatie voor sloop): 60k
Huidige beleidswaarde (exploitatie voor sloop): 35k
Sloopkosten (bouwrijp maken, etc,): 20k (veelal een kasstroom)
Uitneemwaarde (vaak residuele grondprijs van gemeente): 25k

In 2.1 wordt het als volgt verwerkt:

Sloopkosten: 20k

Sloopopbrengst: 25k

Marktwaarde: 60k

Beleidswaarde: 35k

In 2.2 neemt u de aantallen op.

Woningen die in het verleden onder voorwaarden uit bestaande voorraad zijn verkocht en toen, naar de huidige inzichten (wetgeving per 1 juli 2015), geclassificeerd werden als DAEB, kunnen weer als DAEB worden opgenomen. Nieuwbouw koopwoningen onder voorwaarden en verkochte woningen onder voorwaarden met een niet-DAEB-classificatie dienen in principe, naar de huidige inzichten, onder niet-DAEB te worden opgenomen.

Bij VoV zien wij vier verschillende situaties die wellicht toch anders gerapporteerd moeten worden. Daarbij gaat het vooral om het reguliere 2.1-overzicht (niet zo zeer detail).

2.1 Activiteitenoverzicht
1. De initiële verkoop vanuit de verhuur in koopgarant wordt in blok 2.1 C (individuele verkoop) gerapporteerd, inclusief kasstromen en waarde-effecten, na aftrek van het kortingspercentage.
2. Als een koopgarantwoning teruggekocht wordt, en weer verhuur genomen, dan wordt deze als aankoop (2.1 B) gerapporteerd.
3. Terugkoop en direct doorverkopen in koopgarant wordt niet gerapporteerd in 2.1.
4. Als een VHE na terugkoop in de reguliere verkoop gaat, dan wordt deze ook niet gerapporteerd (de verkoop is eerder immers al gerapporteerd, en er is ook geen sprake van marktwaarde- en beleidswaarde-effecten).

3.1 Balans
 De voorraadmutaties in de balans aangaande VoV-activiteiten volgen de formele transacties en worden verantwoord onder de post 'Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ 

3.3 Kasstroomoverzicht

VOV-woningen die door de TI teruggekocht worden en vervolgens op de vrije markt als reguliere woning (geen VOV) weer worden door verkocht dienen deze verkopen in het kasstroomoverzicht en balans verantwoord te worden als zijnde reguliere verkoop en niet als VOV-verkoop. Hieronder een stappenplan van een VOV-woning die door de TI wordt teruggekocht.:

Situatie 1: Indien de VOV woning aanvankelijk vanuit de DAEB tak verkocht was:

Stap 1

De TI  koopt de VOV-woning terug in de DAEB-tak

Stap 2

De DAEB-tak verkoopt de woning aan de niet-DAEB-tak

Stap 3

De TI verkoopt de woning (vrij) vanuit de niet-DAEB-tak

Situatie 2: Indien de VOV woning aanvankelijk vanuit de Niet-DAEB tak verkocht was:

Stap 1

De TI  koopt de VOV woning terug in de niet-DAEB-tak

Stap 2

De TI verkoopt de woning (vrij) vanuit de niet-DAEB-tak

Let op:
- In het kasstroomoverzicht dienen teruggekocht en doorverkochte VOV-woningen verantwoord te worden op respectievelijk de posten ‘Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop’ en  ‘Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV)’;

- De verkochte woning op de vrije markt komt in het kasstroomoverzicht tot uiting op de regel 'verkoopontvangsten' en niet op de regel 'Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV)'.

In hoofdstuk 2.2 hoeft het forecastjaar niet ingevuld te worden. De antwoordopties maken dat ook niet goed mogelijk. De verst mogelijke status is bouw gestart, de optie bouw voltooid ontbreekt.

Aankoop hoeft niet meegenomen te worden in rapport 2.2. Wat betreft turn-key nieuwbouw projecten dienen onder nieuwbouw verantwoord te worden, niet onder aankoop.

Deze vraag moet met ja worden beantwoord als er een contract/overeenkomst is over de grondprijs en voorwaarden. Met nee als deze overeenkomst er nog niet is en er nog onderhandeld moet worden. Bij eigen grond van de corporatie zal het altijd wel ja zijn.

Zowel nieuwbouw huur als nieuwbouw koop.

Enkel woongelegenheden worden opgenomen.

Vaak zal er geen aansluiting zijn met het kasstroomoverzicht en het activiteitenoverzicht H2. Enerzijds kan het voorkomen dat in de meerjarenbegroting en daarmee het kasstroomoverzicht en het activiteitenoverzicht ambities/taakstellende aantallen zijn opgenomen die nog geen concrete locatie/concreet project betreffen. Deze horen niet thuis in het projectenoverzicht. Anderzijds hoeft in onderdeel 2.2 geen rekening gehouden te worden met slaagkansen, onzekerheden en het streven van een realistische meerjarenbegroting. Alle projecten die de corporatie in portefeuille heeft (met een beoogde locatie, een beoogd programma en een beoogd realisatiejaar) moeten opgegeven worden.

Zowel zelfstandige als onzelfstandige eenheden worden opgenomen.

Er moeten alleen woongelegenheden opgegeven worden. Dus weging is altijd 1. Gewogen of ongewogen maakt niet uit.

Streefhuren zijn aan de orde bij mutaties van huurwoningen. Er kunnen zich bij DAEB woningen drie situaties voordoen:

1. De woning wordt opnieuw verhuurd in de DAEB-tak;
2. De woning wordt verkocht in de (particuliere) markt;
3. De woning wordt ‘verkocht’ aan de niet-DAEB tak.

Voor de eerste twee situaties is het aanhouden van de liberalisatiegrens geen probleem. Bij situatie 2 komt er geen nieuwe verhuring meer voor, zodat er een streefhuur kan worden aangehouden die past bij DAEB.

Voor de laatste situatie is het met de huidige softwareprogramma’s nog lastig om de overgang van DAEB naar niet-DAEB met een passend huurperspectief in de waardering vorm te geven. Vanuit het DAEB perspectief zou primair situatie 2 als eerste aan de orde zijn. Na aankoop in de niet-DAEB tak zou vervolgens de ‘aangekochte’ woning een niet-DAEB streefhuur moeten krijgen. Immers, in de begroting dient primair vanuit de takken die na scheiding zijn ontstaan de begroting te worden opgesteld. Het is nu nog lastig om voor het DAEB en het niet-DAEB perspectief voor dezelfde woning een verschillende streefhuur te hanteren. Gegeven deze omstandigheid accepteren Aw en WSW voor de dPi de volgende tussenoplossing. De woningen die onder situatie 3 vallen en binnen de prognoseperiode van 5 jaar gaan muteren, mogen een streefhuur krijgen die boven de liberalisatiegrens ligt. Woningen die na het vijfde jaar muteren dienen een streefhuur te krijgen die binnen de liberalisatiegrens blijft.

Geclusterde woonvormen zijn onder andere hofjeswoningen (zoals de Knarrenhof), serviceflats en seniorenflats. Geclusterde woonvormen zijn primair ingericht op de woonwensen van ouderen, beslaan woningen die voldoen aan de uitgangspunten voor nultredenwoningen [1] en voorzien daarmee in hoger wooncomfort. Daarnaast zijn deze woonvormen ingericht op het bevorderen van sociaal contact en gemeenschapsgevoel, waardoor eenzaamheid wordt tegengegaan. 

Om te kunnen spreken van geclusterde woonvormen dient er sprake te zijn van 12 of meer zelfstandige wooneenheden, waarbij een de ontmoetingsruimte in het gebouw waarin gewoond wordt aanwezig is, of deze aan het gebouw grenst (dan wel een technische eenheid vormt). Daarnaast dienen de woonvormen primair bedoeld te zijn voor bewoners van 55+. 

Het gaat nadrukkelijk niet om intramurale zorginstellingen. Er kan echter wel sprake zijn van ingekochte zorg- en/of servicediensten maar dit is niet noodzakelijk.

Voor het indienen van uw voornemens is het primair van belang naar de fysieke kenmerken van de woningen te kijken. Het gaat er vooral om dat de woningen die worden opgegeven onder dit onderwerp 12 of meer zelfstandige wooneenheden met een gemeenschappelijke ruimte betreffen. U vult hier het aantal eenheden in, niet het aantal “clusters”. Er wordt niet verwacht dat u voor iedere wooneenheid onderzoekt wat de leeftijd van de (toekomstige) bewoner(s) is. Indien u de betreffende woningen vanuit uw interne beleid wel primair heeft bestemd voor 55+ bewoners, dan kunt u dit criterium mee laten tellen. Dit is echter geen verplichting. 

Zowel aankoop, als nieuwbouw, als transformatie, als tijdelijke woongelegenheden vallen onder toevoegingen. 

Aanvullend op de geclusterde woonvormen zoals hierboven gedefinieerd, zijn er ook nationale ambities uitgesproken over een specifieke vorm van geclusterde woonvormen, te weten de geclusterde verpleegzorgplekken. Deze categorie staat inmiddels bekend als “zorggeschikte woningen”. Deze woongelegenheden onderscheiden zich van de andere geclusterde woonvormen door de extra voorzieningen die zijn aangebracht. Door deze extra voorzieningen zijn deze woningen beter geschikt voor mensen met een beperking of voor het verlenen van zorg. 

Bij woningen die zorggeschikt zijn, kan het bijvoorbeeld gaan om bewoners die lijden aan dementie, waardoor er een behoefte bestaat aan extra aandacht voor het gebruik van (contrasterende) kleuren, herkenbaarheid van deuren, een veilige en activerende omgeving, en dergelijke. Bij geclusterde verpleegzorg is er veelal sprake van bewoners die in afnemende mate de eigen regie kunnen voeren en in toenemende mate zorg nodig hebben, met een intensief toezicht op de bewoners. 

Aanvullend op de criteria die gelden voor “geclusterde woonvormen” is bij zorggeschikte woningen ook nog sprake van een wooneenheid waarin één of meer bewoners zorg afneemt op basis van een Wlz-indicatie, in de vorm van Persoonsgebonden Budget (PBG), Volledig Pakket Thuis (VPT) of Modulair Pakket Thuis (MPT). 

Dat informatie over welke zorg een huurder ontvangt niet of niet zonder meer bekend is bij de verhuurder, is duidelijk. Het gaat echter om woongelegenheden die wel met het doel om zorg te kunnen ontvangen worden gebouwd of getransformeerd. Ook voor dit onderwerp geldt daarom dat u primair kijkt naar de fysieke kenmerken van de woningen en niet naar de kenmerken van (toekomstige) bewoners. Het gaat dus vooral om de bestemming en niet om de daadwerkelijke 

bewoning. Aanvullend op de definitie van geclusterde woonvormen, gaat het dan om de volgende criteria:

• In nieuwbouwwoningen en getransformeerde gebouwen zijn de woonvorm en de wooneenheid rolstoeltoe- en doorgankelijk;
• In gebouwen waarbij verbouwing of een kleine transformatie nodig is (<40.000 euro per woning) is de woonvorm rolstoelgeschikt en zijn de wooneenheden tenminste geschikt voor rollators;
• De entree is minimaal 90 centimeter breed;
• Alle deuren kunnen automatisch open;
• Indien de zorggeschikte woningen niet op de begane grond zijn, dan zijn deze bereikbaar met een rolstoeltoegankelijke personenlift.

Zowel aankoop, als nieuwbouw, als transformatie, als tijdelijke woongelegenheden vallen onder toevoegingen. 

Alleen de toevoegingen en de nog toe te voegen geclusterde woonvormen en zorggeschikte woningen, niet de totale omvang.

Alleen de zelfstandige zorggeschikte woningen.

In de dPi wordt gevraagd naar de voornemens om bestaande woningen te isoleren en uw voornemens om bestaande woningen aardgasvrij te maken. Deze informatie wordt opgevraagd om inzicht te krijgen in de ontwikkeling in de tijd om de Nationale prestatieafspraken na te komen. Het gaat hierbij om de afspraak dat 675.000 woningen ‘toekomstklaar’ worden gemaakt en 450.000 bestaande woningen aardgasvrij. HHet gaat alleen om aangepakte bestaande woningen. Nieuwbouw dient niet opgegeven te worden, ook niet als het sloop-nieuwbouw betreft.

Verder dient er rekening gehouden te worden met het volgende:

- alleen de aantallen worden opgegeven van woongelegenheden die in de prognoseperiode verduurzaamd worden.

- zowel zelfstandige als onzelfstandige eenheden worden opgenomen.

- de opgave betreft aangepakte woningen in het jaar dat ze aangepakt worden.

- Bij 2.10 isolatie en aardgasvrij moet sloop-nieuwbouw wel meegeteld worden, want we willen de verbetering van de bestaande voorwaard tellen. Als er bij een sloop-nieuwbouw-project meer beter geïsoleerde/gasvrije woningen worden gebouwd dan oorspronkelijk gesloopt, mag alleen het aantal dat oorspronkelijk gesloopt is meetellen. Voorbeeld: er worden 10 woningen gesloopt en 30 woningen herbouwd als gasloze woningen. Dan moeten er 10 woningen meetellen bij dPi 2.10 gasloos.

- Bij aardgasvrij dienen hybride warmtepompen niet opgegeven te worden. Alleen als de woning volledig van het aardgas wordt afgesloten, dient de woning opgegeven te worden.

In de dPi wordt gevraagd naar de voornemens om bestaande woningen te isoleren en uw voornemens om bestaande woningen aardgasvrij te maken. Deze informatie wordt opgevraagd om inzicht te krijgen in de ontwikkeling in de tijd om de Nationale prestatieafspraken na te komen. Het gaat hierbij om de afspraak dat 675.000 woningen ‘toekomstklaar’ worden gemaakt en 450.000 bestaande woningen aardgasvrij. 

Bij 2.10 isolatie en aardgasvrij moet sloop-nieuwbouw wel meegeteld worden, want we willen de verbetering van de bestaande voorwaard tellen. Als er bij een sloop-nieuwbouw-project meer beter geïsoleerde/gasvrije woningen worden gebouwd dan oorspronkelijk gesloopt, mag alleen het aantal dat oorspronkelijk gesloopt is meetellen. Voorbeeld: er worden 10 woningen gesloopt en 30 woningen herbouwd als gasloze woningen. Dan moeten er 10 woningen meetellen bij dPi 2.10 gasloos.

Er wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën. Woningen kunnen niet in meerdere categorieën geteld worden. Woningen dienen altijd in de ‘hoogste’ categorie te worden geteld. Een woning die na een ingreep voldoet aan de vereisten van categorieën 1 en 2 dient eenmaal in 1 te worden geteld. Categorieën 1 en 2 tellen mee als toekomstklaar, categorie 3 niet. 

Toelichting op de categorieën:

1. Toekomstklaar (voldoen aan de isolatiestandaard)

Het betreft woningen die na de geplande ingreep aan de isolatiestandaard voldoen, zie Standaard en streefwaarden voor woningisolatie (rvo.nl).

2. Toekomstklaar (vergaand geïsoleerd of geschikt voor verwarmen met maximaal 50 graden)

 Het betreft hier drie soorten woningen:

- Het betreft woningen die na een geplande ingreep voor wat betreft isolatie gereed is voor verwarmen met lage temperatuur bron. Voor de overgang naar een LT-bron mogen nog beperkte ingrepen worden gedaan die nog niet voorzien zijn binnen het tijdvak waarover de dPi wordt ingevuld. Een beperkte ingreep is: aanpassing afgiftesysteem, ventilatie of kierdichting. Het gaat dus niet om extra isolatiemaatregelen in dak, vloer of gevel (incl. glaswerk).

- De woning wordt goed geïsoleerd en bereikt een lage warmtebehoefte, waardoor energielabel A+ (of hoger) wordt gehaald.

- Een aantal woningen binnen een complex dat naar de Standaard wordt gebracht, haalt de Standaard niet. Deze          woningen toch naar de Standaard brengen zorgt voor hogere kosten in alle woningen of de hele bouwkundige               eenheid. Deze woningen kunnen wel op dezelfde wijze verwarmd worden als de rest van het complex. Dit kan                 zowel appartementen als grondgebonden woningen betreffen.

3. Gereed voor aansluiting op MT-warmtenet

Het betreft hier woningen die na een geplande ingreep qua isolatie geschikt zijn voor aansluiting op een MT-warmtenet en waarbij ook voorzien is dat deze woning in de toekomst wordt aangesloten op een MT-warmtenet of een HT-net dat op termijn naar MT gaat.

In de dPi wordt gevraagd naar de voornemens om bestaande woningen te isoleren en uw voornemens om bestaande woningen aardgasvrij te maken. Deze informatie wordt opgevraagd om inzicht te krijgen in de ontwikkeling in de tijd om de Nationale prestatieafspraken na te komen. Het gaat hierbij om de afspraak dat 675.000 woningen ‘toekomstklaar’ worden gemaakt en 450.000 bestaande woningen aardgasvrij. 

Bij 2.10 isolatie en aardgasvrij moet sloop-nieuwbouw wel meegeteld worden, want we willen de verbetering van de bestaande voorwaard tellen. Als er bij een sloop-nieuwbouw-project meer beter geïsoleerde/gasvrije woningen worden gebouwd dan oorspronkelijk gesloopt, mag alleen het aantal dat oorspronkelijk gesloopt is meetellen. Voorbeeld: er worden 10 woningen gesloopt en 30 woningen herbouwd als gasloze woningen. Dan moeten er 10 woningen meetellen bij dPi 2.10 gasloos.

Het betreft hier bestaande woningen die na ingreep geen aardgas meer gebruiken. Een woning die na ingreep naar de standaard is geïsoleerd en tegelijkertijd aardgasvrij is gemaakt mag zowel onder isolatie categorie 1 als onder aardgasvrij worden geteld. Deze categorie kent drie opties, het aardgasvrij maken door middel van aansluiting op een warmtenet, een individuele all electric warmtepomp of andere wijze (inclusief collectieve warmtevoorzieningen).  

Herwaarderingsreserve dient in dPi verantwoord te worden onder ‘wettelijke reserves’. Een groot deel van deze reserve betreft namelijk ongerealiseerde deel met als gevolg dat dit een gebonden reserve is.

De mutatie van deze post zal in de balans direct op het eigen vermogen (van niet-DAEB tak) verwerkt worden. Dit betekent dat de boekwaarde/nettovermogenswaarde van de deelneming (van DAEB tak) verlaagd wordt met het bedrag dat uitgekeerd is als dividend.

Huurinkomsten van een verhuureenheid die gedurende het jaar muteert van DAEB naar Niet-DAEB moeten worden opgenomen op basis van de feitelijke realisatie. Bijvoorbeeld: als een woning in de periode van 1 januari 2023 tot en met 1 mei 2023 als een DAEB-woning is verhuurd en per 2 mei 2023 als Niet-DAEB-woning wordt verhuurd, moeten de inkomsten tot en met 1 mei 2023 als DAEB-huurinkomsten worden verantwoord en vanaf 2 mei 2023 als Niet-DAEB-huurinkomsten.

Woningen die in het verleden onder voorwaarden uit bestaande voorraad zijn verkocht en toen, naar de huidige inzichten (wetgeving per 1 juli 2015), geclassificeerd werden als DAEB, kunnen weer als DAEB worden opgenomen. Nieuwbouw koopwoningen onder voorwaarden en verkochte woningen onder voorwaarden met een niet-DAEB-classificatie dienen in principe, naar de huidige inzichten, onder niet-DAEB te worden opgenomen.

Hieronder de verwerkingswijze van de VOV-woningen in de balans en het kasstroomoverzicht.

3.1 Balans
 De voorraadmutaties in de balans aangaande VoV-activiteiten volgen de formele transacties en worden verantwoord onder de post 'Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ 

3.3 Kasstroomoverzicht

VOV-woningen die door de TI teruggekocht worden en vervolgens op de vrije markt als reguliere woning (geen VOV) weer worden door verkocht dienen deze verkopen in het kasstroomoverzicht en balans verantwoord te worden als zijnde reguliere verkoop en niet als VOV-verkoop. Hieronder een stappenplan van een VOV-woning die door de TI wordt teruggekocht.:

Situatie 1: Indien de VOV woning aanvankelijk vanuit de DAEB tak verkocht was:

Stap 1

De TI  koopt de VOV-woning terug in de DAEB-tak

Stap 2

De DAEB-tak verkoopt de woning aan de niet-DAEB-tak

Stap 3

De TI verkoopt de woning (vrij) vanuit de niet-DAEB-tak

Situatie 2: Indien de VOV woning aanvankelijk vanuit de Niet-DAEB tak verkocht was:

Stap 1

De TI  koopt de VOV woning terug in de niet-DAEB-tak

Stap 2

De TI verkoopt de woning (vrij) vanuit de niet-DAEB-tak

In het kasstroomoverzicht dienen teruggekocht en doorverkochte VOV-woningen verantwoord te worden op respectievelijk de posten ‘Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop’ en  ‘Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV)’ 

Let op:

De verkochte woning op de vrije markt komt in het kasstroomoverzicht tot uiting op de regel 'verkoopontvangsten' en niet op de regel 'Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV)'!

- Afrondingsverschillen in de balans verantwoordt u op de regel ‘Vorderingen' (kortlopend) of  ‘Overlopende passiva’ (kortlopend). 

- Afrondingsverschillen in het kasstroomoverzicht verantwoordt u op de regel ‘Overige bedrijfsuitgaven’.

Bijzondere verwerking lening Niet-DAEB aan DAEB

- Een lening vanuit de Niet-DAEB-tak binnen de TI kan alleen worden verstrekt aan de DAEB-tak binnen de TI;

- De leningscondities moeten marktconform zijn. Dit zijn onder andere de rente in samenhang met de looptijd;

- Vanuit de verbindingen is het niet toegestaan voor een corporatie om leningen aan te trekken.

Let op: De lening kan alleen worden verstrekt indien de corporatie kan onderbouwen dat de middelen in de toekomst nodig zijn voor investeringen in de niet-DAEB-tak. 

De lening van Niet-DAEB aan DAEB moet als volgt verwerkt worden: 

Verwerken in de balans (3.1):

DAEB
• De lening moet opgenomen worden onder F. ‘Langlopende schulden’ regel: ‘Schulden aan groepsmaatschappijen’.

Niet-DAEB 
• De verstrekking moet opgenomen worden onder IV ‘Financiële vaste activa’ regel, ‘Leningen u/g’.

Verwerking in het kasstroomoverzicht (3.3):

DAEB 

• De ontvangst van de interne lening moet opgenomen worden op regel ‘Nieuwe ongeborgde leningen’;
• De aflossing op de lening moet opgenomen worden op regel ‘Aflossing ongeborgde leningen’;
• De rentebetaling moet opgenomen worden op de regel ‘Renteuitgaven'.

Niet-DAEB 

• De verstrekking moet opgenomen worden op regel ‘Uitgaven overig’ onder kopje FVA;
• De ontvangen aflossing moet opgenomen worden op regel ‘Ontvangsten overig’;
• De renteontvangst moet opgenomen te worden op regel ‘Renteontvangsten'.

Nee. Alleen door WSW geborgde leningen dienen op deze regel (in hoofdstuk 3.3 kasstroomoverzicht; uitgaande kasstromen i.h.k.v. financieringsactiviteiten) te worden opgenomen.

Nee, het gevraagde kasstroomoverzicht betreft een direct kasstroomoverzicht, waarbij de feitelijke kasstromen dienen te worden opgenomen. Er is dan ook geen plek voor verwerking van mutatie balansposten zoals werkkapitaal.

Dit betreft de jaarlijks betaalde of toekomstige betaling van personeelsbeloning in de vorm van lonen en salarissen, sociale lasten (betaling aan de belastingdienst) en de pensioenlasten. De bezoldiging van (gewezen) directeur (-bestuurders) en (gewezen) commissarissen inclusief betaling van sociale lasten en pensioenlasten maakt ook deel uit van deze post.

Het uitbetaalde bedrag aan waarborgsommen moet op de regel 'wijziging kortgeld' in het kasstroomoverzicht worden opgenomen.

De grondaankopen worden opgenomen onder de nieuwbouw uitgaven in het kasstroomoverzicht. Grondaankoop zal enkel voor nieuwbouwprojecten plaatsvinden. Derhalve zal deze aankoop dan onderdeel uitmaken van de regel “Stichtingskosten (inclusief grond).

Ja, het is voor het verlicht regime verplicht om kasstromen afzonderlijk voor DAEB en Niet-DAEB op te nemen in het kasstroomoverzicht. Hiermee kan beoordeeld worden of de woningcorporatie voldoet aan de gestelde eisen van verlicht regime. De balans hoeft niet naar DAEB en Niet-DAEB gescheiden te worden verantwoord.

In hoofdstuk 3.4 wordt gevraagd naar de ‘Deel betalingen aan werknemers en overige kasstromen dat betrekking heeft op onderhoud’. U dient hier geen onderhoudsuitgaven op te geven die u al eerder verantwoord heeft in het kasstroomoverzicht. Wel dient u hier de indirecte toerekenbare operationele uitgaven die betrekking hebben op onderhoud op te nemen. De toerekeningen van personeelsuitgaven (deel betalingen aan werknemers) en overige kasstromen aan onderhoud worden op één regel opgenomen. Deze werkwijze geldt tevens voor de toerekening aan leefbaarheid.

Indien bijvoorbeeld de directe onderhoudsuitgaven (Hfdst. 3.3 post ‘Onderhoud’) 10 miljoen euro bedragen en de indirect toerekenbare onderhoudsuitgaven (hfdst 3.3 overige posten)) 1 miljoen euro, dan verantwoordt u in dit onderdeel (Hfdst 3.2.2) een bedrag van 1 miljoen euro. Wat betreft de personeelsuitgaven moeten deze uitgaven wel betrekking hebben op de exploitatie (dus geen onderhoud voor derde).

Hier wordt gevraagd welk deel van de schulden aan banken en overheden bestaat uit agio.

Achtergrond van de vraag over agio in hoofdstuk 4.1 is de berekening van de LTV. In de LTV tellen Aw en WSW op basis van het gezamenlijk beoordelingskader diverse balansposten mee als schuld. Schulden aan banken en aan overheden tellen wel mee, overige schulden en off-balance-posities niet. De bedoeling is om de LTV-schuld te bepalen exclusief agio, zodat alleen de daadwerkelijk af te betalen schulden meetellen. Oftewel: voor zover op deze balansposten agio is verantwoord, wordt dit gecorrigeerd via de in hoofdstuk 4.1 opgenomen bedragen.

In veel gevallen is agio ontstaan vanwege de leningruil in 2021. Daarnaast zijn er andere mogelijke oorzaken zoals herstructurering, doorzak, afkoop van leningen of derivaten of een extensiemoment van een extendible lening. Op het moment van een dergelijke transactie wordt boekhoudkundig veelal een bepaald verlies genomen, waartegenover in de balans een schuld wordt gevormd ((dis)agio). Gedurende de (oorspronkelijke) resterende looptijd van het geherstructureerde product wordt het agio geamortiseerd en valt dit vrij ten gunste van het resultaat.

Voor agio uit hoofde van de leningruil gaan Aw en WSW ervan uit dat het agio wordt verantwoord als onderdeel van de schulden aan banken en om die reden wordt toegelicht als agio in hoofdstuk 4.1. Voor overige bronnen van agio is de sterke voorkeur om deze eveneens te verantwoorden onder schulden aan banken en toe te lichten in hoofdstuk 4.1. 

Voor zover een vorm van agio bestaat in een off-balance-derivaat of in een afgescheiden embedded derivaat onder de overige schulden, is dit agio niet relevant voor deze vraag. Deze producten zijn immers niet vermeld op de balansposten schulden aan banken of overheden en zijn daardoor niet van belang voor de LTV-berekening. Mocht agio op een andere balanspost worden verantwoord (zoals overige schulden), laat dan de toelichting in hoofdstuk 4.1 achterwege zodat de LTV uiteindelijk alsnog correct wordt berekend.

Is geen agio van toepassing, vul dan 0 in. Is dit wel van toepassing, vul dan een positief bedrag in.

De interne leningen die vanuit een fusie zijn overgenomen moeten in de beginstand verwerkt worden, en niet als storting.

In onderdeel 4.3 van de dPi licht u de interne lening en startlening voor het forecast verslagjaar en de prognosejaren toe. Het gaat hier om de leningen die op basis van het definitieve scheidingsvoorstel tot stand zijn gekomen en eventueel, na een goedkeuring door de Aw, verhoogd zijn middels een storting. Afhankelijk van het regime lopen de leningen van DAEB TI naar Niet-DAEB TI (interne lening) en/of van DAEB TI of Niet-DAEB TI naar de Geconsolideerde niet-DAEB verbindingen (startlening).

U geeft per lening de resterende looptijd van de interne lening in jaren op en het rentepercentage. Per interne lening bepaalt u de beginstand, (eventuele) storting en aflossing. Dit resulteert in een eindstand van de interne lening respectievelijk startlening. De opgenomen bedragen (rente en aflossing) in het aflossingsschema interne lening moeten aansluiten bij de verantwoording in het kasstroomoverzicht (3.3). Een storting ten aanzien van de interne lening zal nagenoeg niet voorkomen. Alleen als uw corporatie conform artikel 44 van de BTIV de interne lening heeft verhoogd, nadat een verzoek daartoe door de Aw is goedgekeurd, moet u hier een bedrag invullen.

U geeft per lening de resterende looptijd van de interne lening in jaren op en het rentepercentage. Per interne lening bepaalt u de beginstand, (eventuele) storting en aflossing. Dit resulteert in een eindstand van de interne lening respectievelijk startlening. De opgenomen bedragen (rente en aflossing) in het aflossingsschema interne lening moeten aansluiten bij de verantwoording in het kasstroomoverzicht (3.3). Een storting ten aanzien van de interne lening zal nagenoeg niet voorkomen. Alleen als uw corporatie conform artikel 44 van de BTIV de interne lening heeft verhoogd nadat een verzoek daartoe door de Aw is goedgekeurd, moet u hier een bedrag invullen. 

Let op! 

- De opgenomen bedragen (rente en aflossing) in het aflossingsschema interne lening / startlening moeten aansluiten bij de verantwoording in het kasstroomoverzicht (3.3).

- De restant looptijd en het rentepercentage vult u in voor het eerste prognosejaar (2024), dus de stand per 1 januari 2024.