Wat kunnen we voor je doen?

De obligo hoeft niet opgenomen te worden in de beheerlast in de beleidswaarde.

Nee. Om aansluiting te verkrijgen met definities in het waarderingshandboek, mogen de kosten ten aanzien van de administratieve verplichtingen en verslagleggingskosten die met die organisatie gepaard gaan zoals jaarrekening, control- en accountantskosten en taxatiekosten niet toegerekend worden aan de ‘beheerkosten’, maar dienen deze in beginsel te worden toegerekend aan de ‘Overige organisatiekosten’.

Nee, onder de beheerkosten vallen niet de kosten die samengaan met de organisatie, omdat het feit dat rondom de vastgoed gerelateerde taken een organisatie is opgetuigd die aangestuurd dient te worden met bestuurders, RvC en management die bezig zijn met de organisatie en de mensen, niet primair vastgoed gerelateerd is. Het gaat hierbij nadrukkelijk om de aangestipte activiteiten van deze gremia en niet om het feit dat de kosten van de functionaris op zich kwalificeren om niet mee te nemen als beheerkosten.

De niet direct toerekenbare kosten dienen via de kostenverdeelstaat in een aantal stappen te worden toegerekend aan de reguliere kostendragers. Dit gaat ook over algemene kosten zoals ondermeer huisvesting en ICT.

Vanwege het incidentele karakter maakt de saneringsheffing geen onderdeel uit van assetmanagement of propertymanagement en maken daardoor geen deel uit van de directe beheerkosten. De Aw bijdrage is qua categorie vergelijkbaar met het intern toezicht van een corporatie en maken daardoor ook geen onderdeel uit van de directe beheerkosten. Saneringsheffing en de Aw-heffing dienen onder ‘Overige organisatiekosten’ te worden verantwoord.

De marktwaarde omvat voor de beheerkosten alleen de kosten van het vastgoedbeheer (property management). Het vertrekpunt hierbij is dat alleen de vastgoed gerelateerde kosten die direct met het vastgoed samenhangen in de beheerkosten worden opgenomen. Het beleid maakt hier geen onderdeel van uit. In de beleidswaarde wordt echter de waarde van het vastgoed voor specifiek corporaties bepaald, gegeven het beleid. Onderdeel van dat beleid is onder andere een andere huurstrategie, ouder en meer onderhoudsintensief bezit en een sociaal maatschappelijke verduurzamingsopgave. De noodzakelijke uitgaven die daarmee gepaard gaan voor vastgoedsturing (asset management), zijn daarom voor de beleidswaarde wel toegevoegd aan de vastgoed gerelateerde beheerkosten.

De beheerkosten worden opgesplitst in administratief beheer en technisch beheer. De kosten voor technisch beheer kunnen in de beleidswaarde en in de verantwoording vervolgens onder de noemer “Lasten onderhoudsactiviteiten” worden verantwoord. Wel geldt dat in de onderhoudskosten nog steeds een toerekening naar directe en indirecte kosten wordt gevraagd.

Corporaties zullen enige vrijheid willen hebben om zelf een methodiek op te stellen. Derhalve is er geen voorgeschreven standaard welke door alle corporaties gehanteerd kan worden. Wel geldt dat de toerekeningsmethodiek gedocumenteerd moet zijn en dat er door de tijd heen sprake moet zijn van een bestendige gedragslijn, waarbij niet zonder gegronde redenen wordt afgeweken van een eenmaal gekozen toerekeningsmethodiek.

Alleen de directe kosten die toegewezen worden aan de vastgoedexploitatie moeten in de beleidswaarde worden opgenomen. Als de kosten van de projectleiders kunnen worden toegewezen aan nieuwbouwprojecten, hoeven deze dus niet te worden meegenomen in de beleidswaarde.

De beheernorm wordt bepaald op basis van een inschatting van het langjarige niveau. Belangrijk is wel dat het niveau representatief dient te zijn als langjarige toekomstige beheernorm. In geval van incidentele lasten of voorziene structurele verandering ten opzichte van de laatste jaarrekening, dient dit te worden gecorrigeerd.

Binnen de definities maakt de verhuurderheffing onderdeel uit van de beleidswaarde en zit deze reeds in de marktwaarde verwerkt. In de methodiek gaan wij ervan uit dat deze op een juiste wijze in de software wordt vertaald. In het handboek marktwaardering wordt deze passage verduidelijkt. 

Het is de corporatie toegestaan om een vergelijkbare methodiek met de conditiescores toe te passen. De corporatie zal in dat geval moeten beschrijven in hoeverre haar eigen systematiek overeenkomt, danwel afwijkt van de methodiek van de conditiescores.

Bij conditiescore 5 of hoger wordt het onderhoud aangemerkt als ‘achterstallig onderhoud’.

De Inventarisatie valt onder beheerkosten. De uitvoering onder (achterstallig) onderhoud.

De beschouwingsperiode betreft (minimaal) 15 jaar.  

1) meerdere labelstappen,
2) gevel of dakrenovatie inclusief isolatie,
3) badkamers, toiletten en keukens conform nieuwgebouwde objecten,
4) installatievoorzieningen zijn toekomstbestendig (minimaal 10 jaar zonder aanpak)

Betekent dit dat er gasloos gebouwd moet worden (keukens, badkamers, installatie en conform nieuwbouw)?

Nee, dat is geen voorwaarde. Bullet 4 stelt dat “installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, danwel complexen als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig zijn in de zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden aangepakt” Hierbij wordt niet verondersteld dat de woningen gasloos moeten zijn. In het klimaatakkoord is opgenomen dat alle woningen in 2050 gasloos moeten zijn.

Als criterium (1) van een ingrijpende verbouwing wordt in het kader van verbetering van energetische prestaties gesproken van ‘meerdere labelstappen’. Wat wordt er bedoeld met ‘meerdere labelstappen’?

Minimaal 2 labelstappen.

Als criterium (2) van een ingrijpende verbouwing wordt gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) benoemd. Gelden in dit kader eisen voor minimale RC-waarden (nieuwe bouwbesluit)?  En gaat het bij dit criterium om gevelrenovatie ‘en’ dakrenovatie of om gevelrenovatie ‘of’ dakrenovatie?

In dit criterium ligt het in de lijn der verwachtingen dat de RC-waarde aanzienlijk gaat verbeteren door toevoeging van isolatie, maar het gaat er voornamelijk om dat het dak of de gevel dusdanig gerenoveerd/vervangen is, dat de verwachting is dat de eerstkomende 30/40 jaar geen (aanzienlijke) ingrepen meer nodig zijn.
 Er wordt voldaan aan het criterium indien wordt voldaan aan gevelrenovatie ‘of’ dakrenovatie, dus beide renovaties mag in dit kader ook.

Als criterium (3) van een ingrijpende verbouwing wordt gesproken over activiteiten gericht op werkzaamheden die de kwaliteit op het technische en functionele niveau brengen dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht. Dient hierbij voor verschillende activiteiten een minimale levensduur in acht te worden genomen? 

Door een jaartal aan de activiteiten te koppelen wordt het goed meetbaar, echter bestaat er geen harde richtlijn of minimumvereiste anders dan op basis van een redelijke en onderbouwde inschatting dat het technische en functionele niveau overeenkomstig is met nieuwbouw.

De ingrepen kunnen als een ingrijpende renovatie worden beschouwd mits het geheel binnen een tijdsbestek van circa twee jaar heeft plaatsgevonden.

In beginsel zou een corporatie aan alle 4 de voorwaarden moeten voldoen. Hierbij is gekozen voor minimaal 3 van de 4 aangezien er uitzonderingen mogelijk zijn zoals:

- Warmtenet aansluiting vindt later plaats, waardoor de corporatie nog niet de installaties heeft kunnen aanpakken.

- Badkamers zijn recent vervangen.

Mocht een corporatie niet aan minimaal 3 criteria voldoen, dan zullen de uitgaven gesplitst moeten worden naar onderhoud en verbetering zoals ook staat vermeld in de notitie van de nieuwe definities. 

Dakisolatie kan een verbetering zijn en is vaak onderdeel van een grootschalige ingreep (dakvervanging). In de praktijk komt het vaak voor dat bij een dergelijke ingreep de rest van de woning ook wordt geïsoleerd. 

Een project (in dit geval dakisolatie) kan onder één van de volgende drie categorieën vallen: onderhoud, verbetering (investering) of combi.

De casus heeft betrekking op een combi van onderhoud en verbetering. In dit geval dient eerst vastgesteld te worden of er sprake is van een ingrijpende verbetering. Zo ja, dan dient deze geheel geactiveerd te worden mits deze aan minimaal 3 van de 4 criteria voldoen (zie hiervoor de toelichting van de gewijzigde definities omtrent onderhoud en beheer). Zo niet, dan dient deze gesplitst te worden in een deel onderhoud (in casu dakvervanging) en een deel verbetering (in casu isolatie), waarbij verbetering geactiveerd (arbeid + materiaal) dient te worden.

Activiteiten aanmerken als ‘ingrijpende verbouwing’ is niet per se ‘verplicht’, zolang minimaal maar de onderdelen als verbetering worden aangemerkt die in de algemene definitie worden gehanteerd (pagina 2 van de gepubliceerde notitie). Uitgaven voor verduurzaming moeten bijvoorbeeld wel als verbetering worden aangemerkt (omdat dit een functionele verbetering is), maar als in dat project ook reguliere uitgaven zijn opgenomen, kan dat deel als regulier (mutatie)onderhoud worden verantwoord.

Nee, dit betreft onderhoud aangezien de plattegronden niet gewijzigd worden. Het betreft in dit geval vervanging van bestaande installaties.

Indien overige (niet vervangen installaties) dusdanig van aard toekomstbestendig zijn, dan kan dit wel als renovatie gezien worden.

Hierbij geldt dat alle installaties toekomstbestendig moeten zijn en niet enkel het vervangen van een MV-box terwijl er nog een gaskachel in de woonkamer is opgenomen.

• alles activeren, ook als daarvoor door gebrek aan wetenschap in het voorgaande jaar geen aftrek in de marktwaarde/beleidswaarde is toegepast; 
• alles activeren, indien in het voorgaande jaar enige bedrag aan aftrek in de marktwaarde/beleidswaarde is toegepast; of 
• activeren tot ten hoogste het bedrag waarvoor in het voorgaande jaar aftrek in de marktwaarde/beleidswaarde is toegepast.

Het is van belang om tijdens de ingreep de gehele situatie tegen het licht te houden. 

Daarbij kan kennis worden genomen van de notitie onderhoud en beheer. Op basis daarvan kan een standpunt genomen worden of de ingreep volledig of gedeeltelijk als investering kwalificeert.  

Als gevolg hiervan kan dit effect hebben op de lange termijn onderhoud van het vastgoed en dus ook op de beleidswaarde. Dit effect dient te worden betrokken bij de beleidswaardebepaling. 

Een warmtepomp ten opzichte van een cv-ketel wordt gezien als een functionele verbetering. In de standaard onderhoudsraming kan dus uit worden gegaan van de kosten voor vervanging van de cv-ketel door weer een cv-ketel. De kosten voor een warmtepomp worden als investering gezien.